Erwerb von Eigentumswohnungen-Finger weg von getrennter notarieller Beurkundung des Angebots und der Vertragsannahme

Es besteht derzeit eine enorme Nachfrage an Eigentumswohnungen.

Wird eine Wohnanlage neu errichtet, wird der Erwerb im Rahmen eines Bauträgervertrages geregelt.
Bauträgerverträge sind wegen der Vielzahl von zu veräußernden Wohnungen in der Regel vorformuliert, d. h. vor der Beurkundung nicht im Einzelnen mit dem potenziellen Erwerber ausgehandelt.

Meistens ist die Finanzierbarkeit/ Durchführbarkeit des Objektes für den Bauträger erst dann gesichert, wenn er eine gewisse Anzahl an Wohnungen verkauft hat.
Um dies sicherstellen zu können, hat in der Vergangenheit zunächst ein Käufer ein bindendes notarielles Kaufangebot abgegeben, an das er für einen bestimmten Zeitraum gebunden war. Hatte der Bauträger innerhalb dieser Frist weitere Kaufinteressenten gefunden, stand fest, dass sich das Vorhaben realisieren lässt und er hat das Kaufangebot notariell angenommen.

Mit Urteil vom 11.06.2010 (V ZR 85/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei vorformulierten Klauseln eine im Angebot enthaltene Bindungsfrist von mehr als 4 Wochen unwirksam ist. Folge war, dass das Angebot nicht mehr existierte und daher nicht mehr angenommen werden konnte, sodass kein Vertrag zustande gekommen ist.

Um den Bauträger trotzdem mehr Zeit für die Käufersuche einzuräumen, ging man dazu über, eine unwiderrufliche Bindungsfrist von 4 Wochen zu beurkunden. Darüber hinaus wurde ein Fortbestehen des Angebots vereinbart, dem Käufer jedoch ein Widerruf des Angebots zugebilligt. Der Verkäufer konnte somit auch nach der Bindungsfrist von 4 Wochen das Angebot annehmen, sofern der Käufer dieses Angebot bis dahin nicht widerrufen hat.

Mehrere Oberlandesgerichte haben diese Klausel als zulässig erachtet. Nicht jedoch der BGH. Mit Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 10/12 hat der BGH entschieden, dass eine entsprechende vorformulierte Angebotserklärung unwirksam ist.

Folge:
Immobilienkäufer, welche den Abschluss eines Vertrages bereuen, können nun unter Umständen auf der Grundlage dieser Entscheidungen versuchen, dass der Vertrag rückabgewickelt wird.
Für Bauträger besteht die Gefahr, dass sie wegen unwirksamer Verträge in Anspruch genommen werden.

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