Immobilien: Kalkulieren mit kühlem Kopf

Ein heißer Markt für viele auf der Suche nach sicheren Finanzanlagen ist das Geschäft mit Immobilien. Was rechtlich, steuerlich und finanziell sinnvoll ist, lässt sich frühzeitig durch Expertenrat klären.

Wer als Konsequenz aus der Finanzkrise und aus Sorge vor steigender Inflation privat oder geschäftlich eine sichere Anlageform sucht, kommt immer wieder auf das Thema Immobilien. Das Investment ins „Betongold“ ist verlockend wie selten: Die Zinsen für Baugeld markieren je nach Anbieter und Kreditlaufzeit zwischen zwei und dreieinhalb Prozent und stehen auf einem ihrer historischen Tiefpunkte. „Die Situation ist günstig, aber nicht ganz ohne Risiko“, gibt Rainer Priglmeier, Unternehmensberater bei Ecovis Consulting, zu bedenken.

Die Preise steigen
Der Bankkaufmann und Sachverständige für Grundstücksbewertung verweist auf die Entwicklung der Preise, die bei Gewerbeimmobilien leicht, bei Wohneigentum in Wachstumsregionen wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München sowie verschiedenen Universitätsstädten deutlich angezogen haben. So registrierte der Verband deutscher Pfandbriefbanken bei selbst genutztem Wohneigentum seit 2003 einen Preisanstieg von 13 Prozent für Einfamilienhäuser und 15 Prozent für Eigentumswohnungen. Im gleichen Zeitraum kletterten die Mieten bei Neuverträgen um rund 12 Prozent. Doch die über Jahre sinkenden Baugeldzinsen konnten die Erhöhungen mehr als kompensieren.

Angesichts steigender Preise erscheinen gerade in den nachfragestarken Ballungsgebieten manches Objekt überteuert und der Immobilienmarkt überhitzt. Schon gibt es erste Befürchtungen einer Immobilienblase, die irgendwann platzt und viele Eigentümer in eine existenzbedrohende Schuldenkrise stürzt. „Dazu besteht kein Anlass“, beruhigt Priglmeier. „Denn anders als in den USA, wo viele mit unsicheren Jobs und ohne Eigenkapital rasch an vermeintlich günstige Kredite gekommen sind, verfahren die Finanzinstitute in Deutschland sehr konservativ und legen strenge Maßstäbe an die Bonität.“ Die gesunden Kreditstrukturen hierzulande beruhen auf einem mit durchschnittlich 29 Prozent hohen Eigenkapitalanteil und stetig steigendem verfügbarem Einkommen der Schuldner.

Noch sind die Zinsen niedrig. Aber erste Beobachter erwarten bereits mittelfristig steigende Zinsen. Weil niemand weiß, wie lange die derzeit extrem günstige Konstellation anhält, besteht die Gefahr, unter allen Umständen noch rasch die Gelegenheit nutzen zu wollen und zu kaufen. „Doch vorschnelle Entscheidungen auf dem Immobilienmarkt sind nie gut, weil sie wirtschaftlich und rechtlich nicht durchdacht sind“, warnt Stefan Reichert, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis.

Auf den Immobilienvertrag kommt es an
Ob Wohneigentum selbst genutzt oder vermietet wird – alles steht und fällt von Anfang an mit dem richtigen Immobilienvertrag. Damit sind sämtliche Verträge gemeint, die im Zusammenhang mit Grundstücken stehen. Das sind notarielle Kaufverträge, Vormerkungen, schuldrechtliche und sachenrechtliche Vorkaufsrechte, Erbbaurechtsregelungen, Vereinbarungen über Grundstücksrechte zur besonderen Absicherung des Rechteinhabers wie etwa Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch, Hypotheken und Grundschulden. Dazu kommen Überbauauseinandersetzung, Notwegerechte, Unterlassungsansprüche oder Vereinbarungen im Zusammenhang mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. „Solche Verträge können zu nur schwer durchschaubaren Geflechten von Rechten und Pflichten werden. Damit der Eigentümer auf der sicheren Seite ist, sollte er auf jeden Fall juristischen Rat einholen“, empfiehlt Reichert.

Neben den zivilrechtlichen Vereinbarungen machen auch noch Vorschriften aus dem öffentlichen Recht jeden Immobilienerwerb zu einem komplexen Unterfangen. Christian Fiedler, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis, kennt dies aus seiner Praxis: „Wer keine fertigen Immobilien kauft, sondern selbst ein Haus errichten lassen will, hat jede Menge zu beachten.“ Die meisten Bauherren unterschätzen den Umfang eines Baugenehmigungsverfahrens und vieles, was noch kommen kann. „Je nach Objekt müssen sie sich mit Themen der Denkmalpflege, mit Baulasten oder mit der Kontamination von Grundstücken, mit Problemen rund um Schwarzarbeit oder mit schwierigen Fragen des Energieeinspargesetzes befassen.“

Förderprogramme nutzen
Alles, was mit Energie zu tun hat, ist eine zentrale Herausforderung für jeden Immobilienerwerber geworden. Wenn es um Effizienz geht, die energetische Sanierung bestehender Objekte etwa durch Wärmedämmung oder die Wahl umweltfreundlicher Energieversorgung: In jedem Fall sind höhere Aufwendungen notwendig, die das meist enge Finanzbudget zusätzlich belasten. Doch der Staat hilft, die Kosten abzufedern. Bernhard Müller, Fördermittelexperte bei Ecovis: „Das Unterstützungsangebot ist sehr vielfältig. Das macht es nicht leicht, die höchstmöglichen Förderbeträge auszuschöpfen. Oft stellt eine Kombination der verschiedenen Förderprogramme aus Landes- und Bundestöpfen die beste Lösung dar.“

In jeder Hinsicht ist ein Immobilienerwerb eine Investition, die wohlüberlegt sein will. Deshalb sollten sich Interessenten und Anleger vor ihrer konkreten Entscheidung umfassend informieren und frühzeitig Expertenrat einholen. Nur so können sie sicher sein, Fallstricke zu umgehen und rechtlich, steuerlich und finanziell sinnvoll den richtigen Schritt zur eigen- oder fremdgenutzten Immobilie zu tun. Denn Immobilien sind ein heißer Markt, der kühlen Kopf erfordert, damit die individuellen Chancen und Potenziale auch erfolgreich ausgeschöpft werden können.

Worüber wir reden sollten

• Ist es für mich finanziell und steuerlich sinnvoll, in eine Immobilie zu investieren?
• Was spricht für eine eigengenutzte und was für eine fremdgenutzte Immobilie? Was spricht für eine Wohn-, was für eine Gewerbeimmobilie?
• Welche versteckten Mängel, Beeinträchtigungen und Gefahren können mir beim Immobilienerwerb drohen?
• Was muss ich bei der Finanzierung beachten?
• Welche energetischen Sanierungen sind wirtschaftlich sinnvoll?
• Wie kann ich den Wert meiner Immobilien erhalten?
• Inwieweit soll ich auch Immobilien im Ausland in Betracht ziehen?