Kaufen oder bauen: Alles lückenlos klären

Ob zur gewerblichen oder privaten Nutzung – beim Erwerb von Bestandsimmobilien, beim Kauf vom Bauträger oder als Bauherr fährt stets am besten, wer sämtliche auftretende Fragen mit den Vertragspartnern bespricht.

Der zweite Teil der Serie über Immobilien befasst sich mit dem Bau und Erwerb von Wohnhäusern und Gewerbeimmobilien, zu denen ein eigener separater Grund gehört.

Alle Rechtsgeschäfte, die das Grundstücksrecht betreffen, also Übertragungen, Dienstbarkeiten oder Pfandrechte, müssen von einem Notar beurkundet werden. Dafür verlangt der Notar Gebühren, die je nach Kaufpreis variieren. Viele Verkäufer und Käufer haben an den Notar falsche Erwartungen und sehen seine Rolle ähnlich der eines Rechtsanwalts. Aber seine Aufgabe ist neutral. Er hat das ordnungsgemäße Zustandekommen des Kaufvertrags amtlich zu prüfen, zu beurkunden, was man ihm vorlegt, und die einzelnen Abwicklungsschritte zu überwachen. Zu seinen Pflichten zählt es jedoch nicht, für die Interessen der einen oder anderen Vertragspartei einzutreten.


Der Notar bleibt neutral

Das zeigt sich daran, dass der Notar auch Verträge beurkundet, die einen anderen als den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis festschreiben. Diese nicht ganz seltene Gestaltungsvariante geht von Käufern aus, die an der Sparschraube drehen wollen. Sie möchten die von ihnen zu entrichtende Grunderwerbsteuer reduzieren, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Wer etwa für ein Reiheneckhaus 300.000 Euro bezahlen muss, hat dazu noch zwischen 10.500 und 16.500 Euro Grundsteuer an den Fiskus zu überweisen. Für viele ein Motiv, den Kaufpreis zu splitten: Sie schreiben in den Vertrag eine geringere Summe und zahlen den Rest zum vereinbarten Betrag bar auf die Hand, um die Grunderwerbsteuer zu drücken.

Abgesehen davon, dass dieses Vorgehen in der Regel nur einige Hundert Euro Ersparnis bringt, bewirkt es die Nichtigkeit des ganzen Vertrags und Ermittlungen wegen Hinterziehung der Grunderwerbsteuer. „Vor solchen Varianten kann ich nur warnen“, sagt Stefan Reichert, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis. Erfahrene Baujuristen verblüfft bei Immobilieninteressenten immer wieder die Sorglosigkeit, mit der sie den Bau oder Kauf eines Hauses – meist die größte Investition im Leben – angehen. Vor der Anschaffung eines Toasters oder Rasenmähers lesen sie Testzeitschriften, um die richtige Kaufentscheidung zu treffen. Aber bei Immobilien scheinen manche plötzlich ihrem Bauchgefühl zu folgen und entwickeln mehr Optimismus, als im geschäftlichen Alltag gut ist. „Doch gerade hier lohnt es sich immer, auf Nummer sicher zu gehen und einen Sachverständigen einzuschalten“, rät Reichert. „Wer schon mehrere Hunderttausend Euro investiert, sollte die vergleichsweise minimalen Kosten für einen Gutachter nicht scheuen. Das gilt vor allem, wenn Mängel deutlich erkennbar oder zumindest zu vermuten sind.“


Pflichten auf beiden Seiten

Sorglosigkeit und Nachlässigkeit der Käufer sind oftmals auch die Ursache dafür, dass der Erwerb von Bestandsimmobilien zu unvorhergesehenen Zusatzkosten führt, wenn später Mängel am Gebäude auftreten. Zu den klassischen Problemen zählen Feuchtigkeitsschäden. Hier darf der Verkäufer nichts arglistig verschweigen, sondern muss alles offenlegen und entsprechende Hinweise geben. Die Rechtsprechung hat eindeutig dem Verkäufer eine Informationspflicht auferlegt. Doch dem entspricht auch eine Erkundungspflicht des Kaufinteressenten, der das Objekt kritisch prüfen und den Verkäufer direkt nach Mängeln und Schäden fragen soll. Christian Fiedler, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis: „Im Grunde ist es ein ständiges Wechselspiel zwischen Offenbarungspflicht des Verkäufers und Fragen des Kaufinteressenten.“ Auf jeden Fall sollten die Fragen und Auskünfte protokolliert und im Kaufvertrag festgehalten werden.


Der Bauträgervertrag: Sicher, aber wenig flexibel
Auf etwas sichererem Boden scheint sich der Käufer zu bewegen, der sein Eigenheim direkt vom Bauträger erwirbt. Egal ob vor Ort errichtet oder als Fertighaus angeliefert: Die Rechtsgeschäfte mit Bauträgern sind durch Musterverträge geregelt, die der Kaufinteressent nicht nach Belieben abändern kann. Ob ihm dies zu seinem Vorteil gelingt, hängt von der Marktmacht ab. In Ballungsgebieten wie Berlin, Hamburg oder München mit einer überhitzten Nachfrage hat der Bauträger die stärkere Position.

Eine entscheidende Grundlage ist die Baubeschreibung. Sie muss eindeutig und umfassend sein. Alles, was nicht geregelt ist, aber vom Kaufinteressenten gewünscht wird, ist ein gesonderter Zusatz und damit im Zweifel ein kostenpflichtiger Nachtrag. Für den gar nicht so seltenen Fall, dass der Bauträger insolvent wird und der Bau unfertig bleibt, sollte vorbeugend eine Bauträgerbürgschaft verlangt werden. Einen Teilschutz bietet die Makler- und Bauträgerverordnung, indem sie die Zahlung entsprechend dem Baufortschritt oder nach einer Bürgschaft regelt. Generell hat der Bauträgervertrag den Vorteil, dass er dem Käufer eine scheinbar angenehme Komplettlösung bringt. Er liefert ihm das Haus schlüsselfertig und stellt für ihn ein Rundum-sorglos-Paket dar, weil es bei möglichen Mängeln nur einen einzigen Ansprechpartner, den Bauträger, gibt. Doch auch wenn sich dieser sehr kundenfreundlich gibt: „Der Einzige, der ganz auf Ihrer Seite steht und Ihre Interessen uneingeschränkt wahrnimmt“, so Christian Fiedler, „ist Ihr Rechtsanwalt.“


Aufs Architektenbudget achten
Kein Haus von der Stange gekauft, sondern individuell und kreativ geplant und mit hochwertigen Materialien errichtet – so wünschen sich’s die meisten Interessenten, zumindest insgeheim. Wer den persönlichen Bautraum verwirklichen will, wählt einen Architekten aus und schließt mit ihm einen speziellen Architektenvertrag ab. In der Regel, so die Erfahrung der Baujuristen, spricht man jedoch zu viel über Planung und zu wenig über Geld, was später zu einem bösen Erwachen führen kann. Daher sollte man frühzeitig das Gesamtbudget fixieren und Höchstbeträge für einzelne Sonderposten ausweisen. Unverzichtbar ist es auch, einen klaren Zeitrahmen für die ganze Bauphase bis zum Bezugstermin mit einzelnen Fristen festzulegen. „Bauherren müssen unbedingt mit dem Architekten darüber reden, was er machen soll und was es kosten darf“, empfiehlt Stefan Reichert. „Mit den Vertragspartnern über alles zu sprechen, alles auf den Tisch zu legen, was man will und wo die Grenzen sind – das ist generell der beste Ansatz, nicht nur wenn es um Immobilien geht.“


Worüber wir reden sollten

  • Wann lohnt sich Erwerb auf Erbpachtbasis?
  • Wie kann ich mich beim Erwerb von Bestandsimmobilien vor Schäden am Bauwerk schützen?
  • Welche Vor- und welche Nachteile habe ich beim Bauträgervertrag?
  • Kann ich einen Sicherheitseinbehalt gesondert vereinbaren?
  • Was muss ich beachten, wenn ich einen Immobilienmakler einschalte?
  • Wie kann ich frühzeitig vor dem Grunderwerb klären, was das Baurecht überhaupt zulässt und welche Altlasten es gibt?
  • Was muss alles im Architektenvertrag stehen?

 

 

 

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