Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter unwirksam!

Der BGH hat in seiner grundlegenden Entscheidung vom 22.08.2018 seine aktuelle Rechtsprechung zur formularmäßigen Übertragung von Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen auch dann unwirksam sind, wenn der Mieter sich im Rahmen einer „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter darüber geeinigt hat, Renovierungsarbeiten zu übernehmen.

BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16

Sachverhalt:
In dem zu entscheidenden Fall trafen der Mieter einer Wohnung und deren Vormieterin eine Vereinbarung, mit der sich der spätere Mieter unter anderem dazu verpflichtete, die Renovierungsarbeiten an der Wohnung zu übernehmen.

Die Wohnung wurde ihm schließlich bei Mietbeginn in unrenoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben. Der von der Vermieterin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses führte der Mieter schließlich Schönheitsreparaturen durch. Die Vermieterin sah diese Arbeiten als mangelhaft und an ließ sie durch einen Fachbetrieb nacharbeiten. Die hierfür entstandenen Kosten machte sie im Klagewege als Schadensersatz wegen nicht bzw. mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen gegen den Mieter geltend.

Dieser berief sich auf die Rechtsprechung des BGH, wonach solche formularmäßigen Klauseln gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, die die Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen auf den Mieter abwälzen, ohne ihm hierfür einen entsprechenden Ausgleich zu gewähren.

Die Vermieterin war der Ansicht, dass diese Grundsätze mit Blick auf die zwischen dem Mieter und der Vormieterin abgeschlossene „Renovierungsvereinbarung“ vorliegend nicht anwendbar seien. Das Landgericht folgte dieser Ansicht und verurteilte den Mieter zur Zahlung des begehrten Schadensersatzes. Zur Begründung führte es aus, dass es interessengerecht sei, den Mieter aufgrund der mit der Vormieterin geschlossenen „Renovierungsvereinbarung“ so zu stellen, als habe ihm die Vermieterin die streitgegenständliche Wohnung in renoviertem Zustand übergeben. Hiergegen wandte sich der Mieter mit der Revision zum BGH.

Entscheidung:
Mit Erfolg! Der BGH hob die Entscheidung des Landgerichts auf und entschied, dass eine Formularklausel, die demjenigen Mieter, dem eine Mietwohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, die Schönheitsreparaturen ohne einen angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vormieter dazu verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Sofern der Vermieter dem Mieter, dem eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wird, keinen angemessenen Ausgleich gewähre, der den Mieter so stellt, als sei ihm vom Vermieter eine renovierte Wohnung übergeben worden, sei die formularvertragliche Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren und gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als sie ihm selbst vom Vermieter übergeben wurde.

Diese Grundsätze gelten nach den Ausführungen des BGH auch dann, wenn der Mieter sich im Verhältnis zum Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Wohnung verpflichtet habe. Denn eine solche Vereinbarung sei in ihren Wirkungen auf die sie treffenden Parteien (also auf die Vormieterin und den späteren Mieter) beschränkt und habe daher keinerlei Auswirkungen auf die vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter.

Praxishinweis:
Mit der vorliegenden Entscheidung führt der BGH seine Rechtsprechung zur formularvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) fort und stellt klar, dass diese auch bei Abschluss einer „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter einer Inhaltskontrolle nicht standhalten, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Denn eine solche Vereinbarung wirkt wegen des Grundsatzes der Relativität der Schuldverhältnisse grundsätzlich nur zwischen den sie abschließenden Parteien.

Für die Praxis bedeutet das: Voraussetzung für die wirksame Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist – neben der Wirksamkeit der Gestaltung der Klausel als solche – , dass dem Mieter die Wohnung entweder in renoviertem Zustand übergeben wird oder ihm ein Ausgleich gewährt wird, der ihn so stellt, als habe er die Wohnung renoviert übergeben bekommen. Auf Vereinbarungen zwischen dem Mieter und Dritten kann sich der Vermieter dagegen nicht berufen.



Julia Gerhardter
Rechtsanwältin
München

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