Gewerbemiete: Mietminderung unzulässig trotz Corona-bedingter Schließung
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Gewerbemiete: Mietminderung unzulässig trotz Corona-bedingter Schließung

Miete zahlen, auch wenn der Staat aufgrund der Corona-Pandemie die Schließung angeordnet hat? Das fanden viele Gewerbemieter ungerecht. Doch eine Minderung der Gewerbemiete aufgrund behördlich angeordneter Schließung der Geschäftsräume ist grundsätzlich nicht möglich – das hat jetzt das Landgericht Heidelberg klargestellt.

Nachdem ein weltweit tätiger Geschäftsraummieter vom 18.03. bis einschließlich 19.04.2020 alle seine Filialen schließen musste (aufgrund § 4 Abs. 1 Nr. 12 der Corona-Verordnung vom 17.03.2020), zahlte er während dieser Zeit keine Miete für die angemieteten Geschäftsräume. Natürlich ließ sich das der Vermieter nicht gefallen. In dem darauffolgenden Rechtsstreit gab das Landgericht Heidelberg dem Vermieter, der auf Zahlung der Mietzinsforderung geklagt hatte, recht. Er verurteilte den Mieter zur Zahlung des gesamten Mietzinses gemäß § 535 Abs. 2 BGB (Urteil vom 30.07.2020 – Aktenzeichen O 66/20).

Corona-Schließung kein Grund für Mietminderung

Das Landgericht führt aus, dass weder ein Minderungstatbestand nach § 536 Abs. 1 BGB noch eine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung nach § 275 BGB mit der Folge des § 326 Abs. 1 BGB vorliegt. Darüber hinaus ist im vorliegenden Fall auch keine Vertragsanpassung nach § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzunehmen.

Risiko trägt der Gewerbemieter

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetz gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen. Maßnahmen die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. Das Verwendungsrisiko – bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können – trägt allein der Mieter. Der Vermieter ist demgegenüber nur verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht.

Auch liegt nach Ansicht des Gerichts kein Fall der Unmöglichkeit für den Vermieter nach § 275 BGB vor, mit der Folge, dass die Gegenleistungspflicht für den Mieter nach § 326 Abs. 1 BGB entfallen würde. Der Vermieter muss dem Mieter in diesem Zusammenhang nur eine Gebrauchsmöglichkeit verschaffen, eine Störung, welche die Nutzungstätigkeit des Mieters betrifft, berechtigt diesen nicht zur Aussetzung der Mietzinszahlungen. Auch hier ist das Verwendungsrisiko dem Mieter zugewiesen.

Weiterhin kommt eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage im vorliegenden Fall nach Auffassung des Gerichts – unabhängig davon ob § 313 Abs. 1 BGB überhaupt anwendbar ist und dessen Tatbestandsvoraussetzungen vorliegen – schon deshalb nicht in Betracht, weil zumindest eine Unzumutbarkeit für den Mieter am Festhalten des Vertrags nicht festgestellt werden konnte. Das Gericht führt aus, dass das Maß der Unzumutbarkeit nur bei substantiierter Darlegung des Mieters erreicht ist, wenn der Mieter in der eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen ist, dass ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt. Im vorliegenden Fall hält das Gericht dem Mieter entgegen, dass lediglich die Darlegung eines Nettoumsatzrückgangs nicht ausreichend ist, vielmehr hätte sich der Vermieter auf den Onlinehandel verlegen können. Außerdem spricht auch der begrenzte Zeitraum der Schließung von nur viereinhalb Wochen (26 Arbeitstage) entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit.

„Für Gewerbemieter ist mit dem Urteil des Landgerichts Heidelberg die Marschrichtung klar“, sagt Stefan Reichert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in München, „sie mussten und müssen ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen.“

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Stefan Reichert
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