Notare: Reden, bevor die Tinte trocken ist
Notariell beurkundete Verträge haben weitreichende Folgen. Vor dem Besuch beim Notar sollte deshalb stets das Gespräch mit Anwalt und Steuerberater stehen.
Der Hausverkauf war gut vorbereitet, und endlich ist der passende Interessent gefunden. Wenn ein lang geplantes Vorhaben wie die Veräußerung einer Immobilie gelingt, wollen Verkäufer es meist auch schnell beim Notar besiegeln. Der kennt sich in Grundgeschäften ja aus und schaut noch mal, ob alles seine Richtigkeit hat. Doch Vorsicht: Das ist oft zu kurz gedacht. „Der Notar achtet zwar auf die sachgerechte und rechtlich ausgewogene Gestaltung von Verträgen, aber er berät nicht über deren steuerliche Folgen“, warnt Harald Schleicher, Notar und Rechtsanwalt.
Für eine rechtliche und steuerliche Beratung noch vor dem Notarbesuch gibt es meist gute Gründe. Beim Verkauf eines steuerlich zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks beispielsweise ist auf das Einhalten der Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung zu achten. Denn andernfalls hält der Fiskus die Hand auf. Soll ein Grundstück an ein Kind verschenkt werden, ist wiederum darauf zu achten, ob mit der Schenkung die für diesen Fall vorgesehenen Freibeträge von jeweils 400.000 Euro überschritten werden.
Auch im unternehmerischen Bereich drohen Fallstricke
Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, ist ebenfalls Vorsicht geboten. Zum Beispiel, weil die Veräußerung einer solchen Immobilie umsatzsteuerfrei ist. Konsequenz: Die bei deren Errichtung oder Kauf gezahlte Vorsteuer kann nur dann geltend gemacht werden, wenn der Verkäufer ausdrücklich zur Umsatzsteuer optiert, für die dann der Käufer geradestehen muss. „Diese Option ist ausschließlich im Rahmen des ersten Notarvertrags möglich und kann anschließend nicht mehr nachgeholt werden“, betont Steuerberaterin Silke Grieger. Selbst wenn in der Bilanz vielleicht schon ein Drittel der Vorsteuerzahlungen von beispielsweise insgesamt 210.000 Euro wertberichtigt wurde, wäre bei versäumter Option zur Umsatzsteuer immer noch eine stattliche Summe von 140.000 Euro Vorsteuer an das Finanzamt zurückzuzahlen.
Ebenso dringend ratsam ist es, bei Satzungsänderungen oder dem Verkauf von Anteilen einer GmbH noch vor dem Notarbesuch über die steuerlichen Folgen nachzudenken. Wenn eine GmbH liquidiert werden soll, lässt sich zudem unnötiger Aufwand vermeiden. Ist ein solcher Beschluss nämlich erst einmal notariell beurkundet und veröffentlicht, muss zu diesem Datum sowohl eine Liquidationseröffnungsbilanz als auch ein Jahr später eine Liquidationsschlussbilanz erstellt werden. „Legen die Gesellschafter die Liquidation dagegen an den Schnittpunkt des Wirtschafts- oder Kalenderjahres, können sie sich diese zusätzliche Bilanzerstellung ersparen“, sagt Andreas Hintermayer, Rechtsanwalt und Steuerberater.
