Vermietung: Bald trotz niedriger Miete Werbungskosten absetzen!

Aktuell können Vermieter Werbungskosten für ihre Vermietung nur dann absetzen, wenn sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu verlangen. Mit dem Jahressteuergesetz soll sich das ändern. Aber ganz einfach ist das auch künftig nicht, weiß Ecovis-Steuerberaterin Katrin Grothe in Pritzwalk, denn der Gesetzgeber will den Nachweis eine Einkünfteerzielungsabsicht.

Knapper Wohnraum – hohe Mieten. So sieht es mittlerweile in vielen Großstädten aus. Doch selbst wenn Vermieter günstig vermieten wollen, zwingt sie das Steuergesetz aktuell, mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu verlangen. Denn nur dann dürfen Vermieter die Kosten der Vermietung von der Steuer absetzen. Mit dem Jahressteuergesetz 2020 will der Gesetzgeber das ändern: Künftig soll es den vollen Werbungskostenabzug geben, wenn die Miete nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt.

Welche Kosten Vermieter absetzen können

Zu den Kosten der Vermietung gehören zum Beispiel Reparaturkosten, Reinigung und Kreditzinsen. Diese können Vermieter ihren Einnahmen aus der Vermietung entgegensetzen, und so ihren Gewinn verringern.

Die genauen Pläne des Gesetzgebers: Totalüberschussprognose

Ganz bedingungslos will der Gesetzgeber Vermietern, die nicht so viel Miete verlangen wollen, aber nicht entgegenkommen. Liegt die Miete bei über 50 Prozent, aber  unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, dann muss der Vermieter per Totalüberschussprognose nachweisen, dass er mit seiner Vermietung Gewinn erzielen will.

Und das geht so: Für die Dauer des voraussichtlichen Vermietungszeitraums muss sich ein Gewinn oder Überschuss realistisch voraussagen lassen. Fällt die Prognose positiv aus, erkennt das Finanzamt die Werbungskosten aus dem Mietverhältnis vollständig an. Bei negativer Totalüberschussprognose lassen sich die Werbungskosten nur anteilig von den Mieteinnahmen abziehen. „Es mangelt dann an der Einkünfteerzielungsabsicht, wenn der Vermieter freiwillig auf 50 Prozent seiner Einnahmen verzichtet und dadurch Verluste einfährt“, erläutert Ecovis-Steuerberaterin Katrin Grothe in Pritzwalk.

Dem Gesetzgeber ein Dorn im Auge: Vermietung an Angehörige

Doch der Gesetzgeber hat mit seinen Plänen noch etwas anderes im Sinn: Mit der Neuregelung will er in erster Linie die Gefahr eindämmen, dass die steuerliche Abzugsmöglichkeit von Gebäudekosten rechtsmissbräuchlich ausgenutzt wird. Nicht immer schützt eine günstige Miete ein langjähriges Mietverhältnis. Vielmehr ist die verbilligte Wohnraumüberlassung häufig bei der Vermietung zwischen Angehörigen vorzufinden, die durch entsprechende Gestaltung Kosten ihres Privatlebens steuerlich absetzen wollen. „Behalten Sie deshalb als VermieterIn den Totalüberschuss im Blick“, rät Katrin Grothe, „dann kann Ihnen auch nichts passieren und Sie können Ihre Werbungskosten auch weiterhin gegenrechnen.“