Der Nießbrauch ist ein flexibles Instrument für Unternehmerinnen und Unternehmer, die Vermögen steueroptimiert übertragen und dabei ihre finanzielle Sicherheit wahren wollen. Die Gestaltung sollte jedoch gut durchdacht und rechtlich sowie steuerlich begleitet sein.

Unternehmerinnen und Unternehmer, die Vermögen frühzeitig innerhalb der Familie weitergeben wollen, stehen oft vor der Frage: verschenken, verkaufen oder eine Zwischenlösung wählen? Eine Möglichkeit, steuerliche Vorteile mit persönlicher Absicherung zu verbinden, ist der Nießbrauch. „Besonders bei privaten Immobilienübertragungen bietet sich diese Gestaltung an“, sagt Ecovis-Rechtsanwältin Katharina Comanns in Regensburg. „Zum Beispiel, wenn eine vermietete Immobilie auf ein Kind übertragen wird, die übergebenden Eltern sie aber weiterhin nutzen möchten.“

Weitergabe ohne Kontrollverlust

Der Nießbrauch trennt Eigentum und wirtschaftliche Nutzung. Die beschenkte Person wird Eigentümer, die übertragende Person behält jedoch Rechte. „Das gewährt volle Freiheit über die Nutzung“, erklärt Comanns. „In der Praxis sind das meist das Wohnrecht oder das Recht auf Einnahmen aus Vermietung.“ Für viele Unternehmerinnen und Unternehmer ist das ein bewährtes Mittel, um Immobilien steuerlich begünstigt zu übertragen und gleichzeitig die Altersvorsorge zu sichern. Das Nießbrauchrecht ist weder verkäuflich noch vererbbar.

Auch die Nachfolgeplanung lässt sich so flexibel gestalten. „Bei mehreren Kindern können Unternehmerinnen und Unternehmer gezielt festlegen, wer welchen Teil des Erbes erhält“, erklärt Rechtsanwältin Comanns. Doch es gibt Fallstricke: „Auf dem Risiko der unerwünschten Pflichtteilsergänzungsansprüche liegt in der Beratungspraxis häufig das Hauptaugenmerk.“ Denn werden innerhalb von zehn Jahren vor dem Tod Vermögenswerte verschenkt, können pflichtteilsberechtigte Personen von den Erben zusätzlich Ausgleich verlangen. Und beim Nießbrauch gilt: Die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche beginnt erst nach Ende des Nießbrauchs – also erst mit dem Tod des Übertragenden. „Sich arm schenken – das funktioniert mit Nießbrauch nicht“, sagt Comanns.

Rechte bedeuten Pflichten

Mit dem Nießbrauch gehen auch Pflichten einher. In der Regel trägt die nießbrauchberechtigte Person die laufenden Erhaltungskosten, während außergewöhnliche Ausgaben beim Eigentümer verbleiben. „Abweichungen lassen sich vertraglich regeln“, sagt Comanns. Auch die Verfügungsgewalt über eine Immobilie im Privatvermögen liegt nach der Übertragung beim Eigentümer – eine Grundschuld kann die nießbrauchberechtigte Person nicht mehr eintragen lassen. „Das kann beispielsweise für eine Kreditvergabe relevant sein.“

Steuerliche Tücken

„Auf der steuerlichen Seite gibt es viele Stolperfallen“, warnt Stephan Jäkel, Steuerberater bei Ecovis in Osnabrück. Abschreibungsmöglichkeiten etwa stehen nur Eigentümern zu, die die Anschaffungskosten getragen haben. Bei einem Zuwendungsnießbrauch – beispielsweise, wenn Eltern Eigentum behalten, aber dem Kind die Nutzung übertragen – muss das Kind Mieteinnahmen versteuern, ohne Abschreibungen geltend machen zu können. Gleichzeitig liegt der Wertzuwachs der Immobilie für den Zeitraum des Nießbrauchs weiterhin bei den Eigentümern, also in diesem Fall bei den Eltern. Das kann zu unerwünschten Schenkungen führen, wenn Freibeträge überschritten werden. „Allerdings lässt die Rechtsprechung für diese Fälle vorweggenommene Werbungskosten zu“, erläutert Jäkel, „solange absehbar ist, dass das Eigentum später auch auf den Nießbrauchnehmer übertragen wird.“

Erhebliche Auswirkungen auf Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für die Berechnungen von Erbschaft- und Schenkungsteuer wird nicht der volle Immobilienwert angesetzt. Stattdessen wird vom Verkehrswert der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen. Maßgeblich sind das Alter der nießbrauchberechtigten Person und die Nettokaltmiete. „Je jünger jemand ist, desto höher ist der Abzugswert. Oft lassen sich dadurch Schenkungen steuerfrei gestalten“, sagt Jäkel. Stirbt die nießbrauchberechtigte Person jedoch frühzeitig, kann das Finanzamt den Wert neu berechnen. „Gerade bei Übertragungen knapp unterhalb der Freibeträge sollte man daher vorab ein Gutachten einholen, das Grundstück und Nießbrauch als Einheit bewertet“, empfiehlt Jäkel.