Unternehmen, die ausschließlich ihren eigenen Grundbesitz verwalten und vermieten, sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit. Steuerberaterin Daniela Ehlke bei Ecovis in Nürnberg deckt die Steuerentlastung bei Betriebsvorrichtungen auf.

Erweiterte Kürzung: Die (un)schädliche Mitvermietung

Die „erweiterte Kürzung“ ist eine Möglichkeit für Unternehmen, eine Gewerbesteuerbefreiung erzielen zu können, obwohl sie mit ihrer Vermögensverwaltung aufgrund ihrer Rechtsform Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb generieren.

Eine unschädliche Mitvermietung bezieht sich auf bestimmte Immobilienbestandteile oder Nebengeschäfte, die nicht zu einer gewerbesteuerlichen Belastung führen, solange sie in einem bestimmten Rahmen bleiben. Schädliche Tätigkeiten liegen beispielsweise vor, wenn es sich in nennenswertem Umfang um zusätzliche Leistungen an Mieter handelt.

Typische Betriebsvorrichtungen

Steuerrechtlich zählen Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundbesitz, selbst wenn sie wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes sind. Die Mitvermietung solcher Vorrichtungen, etwa Produktionsmaschinen, Photovoltaikanlagen oder Lastenaufzüge, kann die erweiterte Kürzung gefährden, da sie nicht zum eigenen Grundbesitz zählen. Personenaufzüge oder Rolltreppen gelten dagegen in der Regel nicht als Betriebsvorrichtungen.

Zum Hintergrund des Urteils

Der Eigentümer eines Einkaufscenters hatte das Gebäude an einen Händler vermietet. Im Gebäude befand sich ein Lastenaufzug, der Ware zwischen den Geschossen transportierte. Das Finanzamt entschied gegen die erweiterte Kürzung, der Steuerpflichtige setzte sich jedoch erfolgreich zur Wehr.

Voraussetzungen für Betriebsvorrichtungen – Beispiel Lastenaufzug in Einkaufscenter

In seinem Urteil vom 28. September 2025 entschied der Bundesfinanzhof (BFH), dass das Vermieten von Betriebsvorrichtungen – im konkreten Fall des Lastenaufzugs – als unschädliche Nebenleistung zu werten ist, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind (IV R 31/23):

• Betriebsvorrichtungen müssen zur typischen Ausstattung des vermieteten Gebäudes gehören. Bei einem mehrstöckigen Warenhaus ist ein Lastenaufzug als einziges Transportmittel für Waren zwischen den Etagen meist erforderlich.
• Das Nebengeschäft sollte die quantitative Grenze nicht überschreiten. In diesem Fall traten die Herstellungskosten des Aufzugs mit 20.000 Euro sowohl absolut als auch in Relation zu den gesamten Herstellungskosten des Gebäudes von 2,6 Millionen Euro deutlich in den Hintergrund.

Was bedeutet das Urteil für die Praxis

Seit 2021 ist die Rechtslage gelockert: Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern, die in engem Zusammenhang mit der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes stehen, sind bis zu fünf Prozent der Einnahmen aus der Überlassung unschädlich für die erweiterte Kürzung. Hierunter kann auch die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen fallen.

„Zu beachten ist jedoch, dass die Einnahmen aus der Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes getrennt von den Entgelten für die Vermietung der Betriebsvorrichtungen zu ermitteln sind“, erklärt Steuerberaterin Daniela Ehlke. Die Entgelte für Betriebsvorrichtungen bleiben trotz Unschädlichkeit für die erweiterte Kürzung grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig.