Das Bundesministerium der Finanzen hat im Dezember 2025 klargestellt, welche Nachweismethoden die Finanzverwaltung akzeptieren muss, wenn Eigentümer für ein vermietetes oder betrieblich genutztes Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer und damit eine höhere jährliche Abschreibung erreichen wollen. Was das für Eigentümer bedeutet und wie der Nachweis gelingt, erklärt Steuerberaterin Daniela Ehlke bei Ecovis in Nürnberg.

Warum die Nutzungsdauer steuerlich so wichtig ist

Für Gebäude gelten im Steuerrecht feste Abschreibungssätze. Diese richten sich nach typisierten Nutzungsdauern. Das Gesetz erlaubt jedoch eine Abweichung, wenn ein Gebäude tatsächlich früher wirtschaftlich oder technisch verbraucht ist. In diesem Fall können Steuerpflichtige eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen und die Abschreibung erhöhen.

„Für viele Eigentümer geht es dabei um erhebliche Beträge, weil eine kürzere Nutzungsdauer die jährliche Abschreibung deutlich steigern kann“, sagt Steuerberaterin Ehlke. „Genau deshalb kommt es hier regelmäßig zu Diskussionen mit dem Finanzamt.“ Die zentrale Frage lautet in der Praxis, wie Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Detail nachweisen müssen.

Neue Entwicklung: Das Bundesministerium der Finanzen zieht eine Verwaltungsanweisung zurück

Am 1. Dezember 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen sein Schreiben vom 22. Februar 2023 aufgehoben (IV C 3 – S 2196/00040/006/008). Es enthielt strenge Vorgaben, wann das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer anerkennen sollte. Diese Vorgaben gingen deutlich über die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) hinaus.

Der BFH hatte bereits in früheren Entscheidungen klargestellt, dass Steuerpflichtige bei der Wahl der Nachweismethode grundsätzlich frei sind. Entscheidend ist, dass der Nachweis fachlich fundiert, nachvollziehbar und auf den konkreten Zustand des Gebäudes bezogen ist. Diese Linie gilt als steuerzahlerfreundlich (Urteile des BFH aus den Jahren 2021 und 2024).

„Der BFH hat die Anforderungen bewusst praxisnah formuliert und keine starre Methode verlangt“, erklärt Steuerberaterin Ehlke. „Die Finanzverwaltung hat diese Rechtsprechung jedoch lange nicht vollständig akzeptiert.“ In der Praxis berief sich die Finanzverwaltung weiterhin auf das Schreiben aus dem Jahr 2023 und brachte die dort genannten Anforderungen in Streitfällen regelmäßig vor. Mit der Aufhebung steht nun fest, dass diese strengen Verwaltungsregeln nicht mehr gelten.

Was bedeutet das für Eigentümer und Berater

Die Aufhebung bringt mehr Rechtssicherheit, aber sie ersetzt keine sorgfältige Dokumentation. Steuerpflichtige müssen weiterhin belegen, warum ein Gebäude tatsächlich früher verbraucht ist, als es die typisierte Nutzungsdauer im Gesetz vorsieht.

„Die neue Entwicklung bedeutet nicht, dass Finanzämter automatisch jede kürzere Nutzungsdauer akzeptieren“, sagt Steuerberaterin Daniela Ehlke. „Aber Eigentümer haben nun deutlich mehr Alternativen, wie sie ein fachlich sauberes Gutachten vorlegen können.“

Wie lässt sich eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen

Für den Nachweis braucht der Steuerpflichtige ein sachverständiges Gutachten. Dieses muss sich ausdrücklich mit der Frage befassen, ob eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer vorliegt. Es muss die relevanten Einflussfaktoren berücksichtigen und den Zustand des konkreten Gebäudes nachvollziehbar bewerten.

Dabei kommt es unter anderem auf technische Aspekte an. Dazu zählen

• die Tragstruktur des Bauwerks,
• die Dachkonstruktion,
• tragende Innen- und Außenwände,
• Geschossdecken sowie
• das Fundament.

Auch wirtschaftliche Gründe können eine kürzere Nutzungsdauer begründen. Dies gilt zum Beispiel, wenn das Gebäude zwar technisch noch nutzbar wäre, aber objektiv keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung oder Verwertung mehr möglich ist. Darüber hinaus können rechtliche Rahmenbedingungen eine Rolle spielen, wenn sie die Nutzung eines Gebäudes begrenzen. „Ein Gutachten muss sich immer auf das konkrete Objekt beziehen und darf keine pauschalen Modellannahmen übernehmen“, betont Steuerberaterin Ehlke. „Wichtig ist außerdem, dass erfolgte Instandhaltungen oder Modernisierungen nachvollziehbar einfließen.“

Welche Gutachtenmethoden müssen Finanzämter akzeptieren

Der Steuerpflichtige kann die Methodik grundsätzlich frei wählen. Ein spezielles Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend erforderlich. Nach Auffassung des BFH reichen auch andere sachverständige Verfahren aus, wenn sie fachlich korrekt sind. Dazu zählen etwa Verkehrswertgutachten oder Modellberechnungen auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung. „Die Rechtsprechung lässt bewusst Spielraum, solange das Gutachten fachlich überzeugend und für das Finanzamt nachvollziehbar ist“, erklärt Steuerberaterin Ehlke.
Wichtig ist, dass das Gutachten klar darstellt, wie sich die Bewertung ergibt und warum eine kürzere Nutzungsdauer sachlich gerechtfertigt ist.

Wer darf das Gutachten erstellen

Das Gutachten darf nicht von beliebigen Personen stammen. Als geeignet gelten insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Außerdem kommen Personen infrage, die von einer akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert wurden (nach Norm DIN EN ISO IEC 17024). „Die Qualifikation des Gutachters spielt eine große Rolle“, sagt Steuerberaterin Daniela Ehlke. „Ein Gutachten kann fachlich noch so gut sein, wenn der Aussteller nicht anerkannt ist, entsteht sofort ein unnötiger Streit mit dem Finanzamt.“

Fazit: Mehr Spielraum, aber weiterhin hoher Anspruch an den Nachweis

Die Aufhebung des Schreibens aus dem Jahr 2023 bringt Eigentümern und Beratern mehr Klarheit. Die strengen Vorgaben der Finanzverwaltung gelten nicht mehr. Steuerpflichtige können sich nun stärker auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs stützen. Dennoch bleibt eine individuelle und fundierte Begründung entscheidend. „Wer eine kürzere Nutzungsdauer geltend machen möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob ein sachverständiges Gutachten sinnvoll ist“, empfiehlt Steuerberaterin Daniela Ehlke bei Ecovis in Nürnberg.