Privater oder gewerblicher Immobilienverkauf? „Drei-Objekt-Grenze“ bringt Klarheit

Bei der Prüfung der Gewerblichkeit von Grundstücksverkäufen – in Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung – hat die Rechtsprechung die so genannte „Drei-Objekt-Grenze“ aufgestellt. Diese Grenze ist ein gewichtiges Indiz dafür, ob der Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird und ob von Anfang an eine Veräußerungsabsicht bestand. Es liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn weniger als vier Objekte – innerhalb des Prüfungszeitraumes von in der Regel fünf Jahren, bei der Baubranche nahestehenden Personen bis zu zehn Jahren – veräußert werden. Veräußert ein Steuerpflichtiger mehrere Grundstücke, die er noch keine fünf bzw. zehn Jahre in seinem Eigentum hielt, stellt sich immer wieder die Frage: Was zählt als Objekt und wie viele Objekte hat er nun verkauft? Hierzu stellen die obersten Finanzrichter in München folgende These auf: „Objekt“ im Sinne der Drei-Objekt-Grenze ist grundsätzlich jedes selbstständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt, egal ob Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder Recht nach dem WEG (= Eigentumswohnung), unabhängig von seiner Größe, Wert etc. Die selbstständige Veräußerbarkeit leitet sich grundsätzlich aus der sachenrechtlichen Qualifizierung ab. Die Objektzählung orientiert sich zwar nicht ausschließlich am Grundstücksbegriff des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ausnahmen gibt es z.B., wenn Grundstücke als eine wirtschaftliche Einheit rechtlich anzusehen sind. Dann sind auch mehrere selbständige Grundstücke in ihrer Zusammenfassung als eine wirtschaftliche Einheit und so als ein Objekt einzustufen. Hier ist auf die Verkehrsauffassung und insbesondere auf die wirtschaftlichen Gesichtspunkte abzustellen. Im Streitfall erwarb die betroffene Steuerpflichtige durch Zwangsversteigerung auf vier Grundbuchblättern eingetragenen Grundbesitz, der mit Gebäuden bebaut war, die zuvor als Motel genutzt wurden. Die Steuerpflichtige wollte diese Gebäude in ein Alten- und Pflegeheim umbauen. Der kurze Zeit später erfolgte Verkauf des Grundbesitzes ist nach Richtersicht als Veräußerung von vier Objekten anzusehen, da in den vier Grundstücken keine wirtschaftliche Einheit zu sehen ist.