Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf hat am 19. Februar 2025 entschieden, dass die Vermietung von Dachflächen zur Stromerzeugung mittels Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) an eine konzernnahe Betriebsgesellschaft nicht automatisch eine Betriebsaufspaltung begründet. Zudem bleibt die erweiterte Kürzung beim grundstücksverwaltenden Unternehmen zulässig. Die noch nicht rechtskräftige Entscheidung erklärt Steuerberater Manfred Riedmaier bei Ecovis in Ingolstadt.

Der Streitfall: Warum landete der Fall vor Gericht?

Die Klägerin ist ein großes, bestandsverwaltendes Wohnungsunternehmen ohne eigene Mitarbeiter. Die Mitarbeiter sind in einer Enkelgesellschaft – also einer Tochtergesellschaft einer Tochtergesellschaft – angestellt, die ausschließlich für das Immobilien-Management zuständig ist. Diese Enkelgesellschaft hat Dachflächen angemietet, um dort mit PV-Anlagen Strom zu erzeugen.

Nach einer Betriebsprüfung versagte das Finanzamt die erweiterte Kürzung, da es folgende Annahmen traf:  

• Die sachliche Verflechtung führe zu einer kapitalistischen Betriebsaufspaltung.  

• Die Betriebsaufspaltung führe zu originären gewerblichen Einkünften.  

Was ist das Besondere an der erweiterten Kürzung?

Kapitalgesellschaften unterliegen aufgrund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer, selbst wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Mit der erweiterten Kürzung lässt sich der darauf entfallende Gewerbeertrag nahezu auf null setzen (Paragraph 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz). “Dadurch werden diese Kapitalgesellschaften steuerlich ähnlich wie Privatpersonen oder Personalgesellschaften behandelt, die nur Vermögen verwalten”, erklärt Steuerberater X.

• Einfache Kürzung: Pauschal 1,2 Prozent des Einheitswerts des Grundbesitzes 

• Erweiterte Kürzung: Die vollständige Herausnahme des “Grundstücksertrags”-Teils aus dem Gewerbeertrag 

Eine originäre gewerbliche Tätigkeit, wie sie etwa bei einer Betriebsaufspaltung vorliegt, schließt die Anwendung der erweiterten Kürzung jedoch aus. 

Warum liegt hier keine Betriebsaufspaltung vor?

Für eine Betriebsaufspaltung ist neben der personellen Verflechtung auch eine sachliche Verflechtung erforderlich. Sie liegt nur dann vor, wenn die überlassenen Dachflächen für die Betriebsfortführung nicht von untergeordneter Bedeutung sind.  

“In diesem Fall sind die Dachflächen für das Kerngeschäft des Immobilien-Managements unerheblich. Die Stromerzeugung stellt lediglich eine Randaktivität dar, deren Umsatzanteil unter einem Prozent liegt.”, sagt Steuerberater Riedmaier. “Zudem war der Umsatz je Quadratmeter Dachfläche deutlich geringer als im Bürobetrieb.”  

Ausblick: Noch nicht rechtskräftig – Was bedeutet das?

Es ist möglich, dass der Bundesfinanzhof, bei dem das Verfahren nun anhängig ist (BFH-III R 12/25), dem FG Düsseldorf folgt. Bis dahin kann das Urteil als starkes Argument dienen, da nicht immer schädliche Tätigkeiten in andere Gesellschaften ausgelagert werden können. In vielen Fällen ist dies auch nicht notwendig, insbesondere dann, wenn es sich nur um Randaktivitäten handelt.