Erbt ein Ehepartner oder ein Kind eine Immobilie von einem nahen Angehörigen, kann dieser Erwerb unter bestimmten Bedingungen steuerfrei bleiben. Voraussetzung ist, dass es sich um das Familienheim handelt. „Es geht also um eine Immobilie, in der bereits der Erblasser gelebt hat und die nach seinem Tod durch die Erben selbst bewohnt wird“, erklärt Manuel Bauer, Steuerberater bei Ecovis in Hof.

Für die Steuerbefreiung müssen zwei zentrale Bedingungen erfüllt sein:

1. Nutzung durch den Erblasser: Der Erblasser muss das Objekt bis zum Erbfall selbst bewohnt haben. Alternativ gilt dies auch, wenn er aus zwingenden Gründen – etwa alters- oder krankheitsbedingt – daran gehindert war, die Immobilie selbst zu bewohnen.
2. Nutzung durch den Erben: Der Erbe muss die Immobilie „unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken“ bestimmen, sagt der Gesetzestext.

Steuerberater Bauer erläutert: „In der Regel müssen Erben innerhalb von sechs Monaten in das Familienheim einziehen – und für mindestens zehn Jahre selbst nutzen.“ Halten sie diese Frist nicht ein, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend – es sei denn, auch hier liegen zwingende Gründe für den Auszug vor. „Eine exakte Dokumentation kann im Zweifel helfen, steuerliche Nachteile zu vermeiden“, erklärt Bauer. Für erbende Kinder gilt außerdem: Nur die ersten 200 Quadratmeter Wohnfläche des Familienheims sind vollständig steuerbefreit. Bei erbenden Ehepartnern gibt es diese Flächenbegrenzung nicht.

Im Streitfall vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Urteil vom 19. Dezember 2024, 14 K 14131/22) hatte der Erblasser eine Wohnung hinterlassen, die er selbst nie bewohnt hatte. Aufgrund einer Erkrankung war es ihm nicht möglich gewesen, vor seinem Tod in die betreffende Immobilie einzuziehen. Der Erbe beantragte die Steuerbefreiung mit Verweis auf die gesundheitlichen Einschränkungen des Erblassers.

Das Finanzgericht wies die Klage ab. Es stellte klar: Eine Steuerbefreiung kommt nur dann in Betracht, wenn der Erblasser die Wohnung zu irgendeinem Zeitpunkt tatsächlich selbst genutzt hat. Die bloße Absicht oder ein geplanter Einzug, der krankheitsbedingt nicht verwirklicht wurde, reicht nicht aus.

Das Urteil macht deutlich, wie streng die Steuerbefreiung für das Familienheim ausgelegt wird. „Wer als Erbe auf eine Steuerbefreiung hofft, sollte daher frühzeitig prüfen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind“, erklärt Bauer. „Und vorausschauend planende Immobilienbesitzer sollten auch immer die Schenkung zu Lebzeiten im Blick behalten.“ Denn wird das Familienheim an den Ehepartner übertragen, ist dies ebenfalls von der Steuer befreit. „Mit dem wichtigen Unterschied, dass diese Steuerbefreiung nicht an die Bedingung geknüpft ist, die Immobilie weitere zehn Jahre selbst bewohnen zu müssen“, sagt Steuerberater Bauer. Bei der Schenkung zu Lebzeiten an Kinder ist allerdings in der Regel Schenkungsteuer fällig.

• Prüfen Sie als Immobilienbesitzer rechtzeitig die Option für eine steuerbefreite Weitergabe Ihres Eigenheims.
• Behalten Sie als Erbe die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung im Blick.
• Wenden Sie sich bei Fragen rechtzeitig an Ihren Steuerberater.