Die Vermietung von Ferienwohnungen sorgt immer wieder für Unsicherheiten, insbesondere bei der Frage der „ortsüblichen Vermietungszeit“. Dabei geht es nicht nur darum, rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sondern auch steuerlich. Steuerberaterin Mareen Hammelbeck bei Ecovis in Rostock erklärt, was Vermieter wissen und worauf sie besonders achten müssen.

Warum ist die ortsübliche Vermietungszeit so bedeutsam?

Grundsätzlich geht die Finanzverwaltung bei einer Ferienwohnung, die ausschließlich an Feriengäste vermietet wird und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten wird, nur bei einer tatsächlichen Vermietungszeit von mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit davon aus, dass der Vermieter die steuerlich notwendige Absicht zur Überschusserzielung verfolgt.

Das bedeutet: Vermieter sollten darauf achten, dass ihre Vermietungszeiten nicht erheblich unter der durchschnittlichen Vermietungszeit der Region liegen. Dabei müssen sie jedoch auch „Vermietungshindernisse“ berücksichtigen, die den Vermietungszeitraum beeinträchtigen können, zum Beispiel Renovierungsarbeiten. Steuerberaterin Hammelbeck erklärt: „Die ortsübliche Vermietungszeit ist ein zentrales Kriterium, um die Absicht zur Überschusserzielung zu prüfen. Wird diese unterschritten, kann es schnell zu steuerlichen Nachteilen kommen.“ Wer Ferienwohnungen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Paragraph 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Oft werden mit der Vermietung aber auch Verluste erzielt. Damit das Finanzamt diese Verluste anerkennt, muss nachgewiesen werden, dass man mit der Vermietung langfristig Überschüsse erzielen möchte. Die Überschusserzielungsabsicht wird vom Finanzamt aber dann nicht anerkannt, wenn 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage nicht erreicht werden. Kann diese Absicht nicht nachgewiesen werden, bedeutet das: Man kann die Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnen, so dass die zu zahlende Einkommensteuer höher ausfällt.

Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil vom 12. August 2025 die Anforderungen an die Prüfung der Überschusserzielungsabsicht konkretisiert (IX-R-23/24). Ein wichtiger Punkt dabei: Die Prüfung muss nicht für jedes einzelne Vermietungsjahr erfolgen. Stattdessen kann auf die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abgestellt werden. So können Schwankungen der Vermietungsauslastung aufgrund saisonaler oder sonstiger Umstände, wie bspw. Renovierungsarbeiten berücksichtigt werden. Auf diese Weise wird vermieden, dass ein einzelnes Jahr mit geringerer Auslastung zur Verneinung der Überschusserzielungsabsicht führt. Der zu betrachtende Zeitraum ist, bei Infragestellen der Überschusserzielungsabsicht durch das Finanzamt, von den Vermieterinnen bzw. den Vermietern zu benennen. Dabei kann das zu beurteilende Vermietungsjahr bzw. die zu beurteilenden Vermietungsjahre am Anfang, am Ende oder innerhalb dieses Zeitraums liegen.

Streitfall: Was passiert, wenn die Vermietungszeit unter 75 Prozent liegt?

In einem aktuellen Fall ging es um eine Vermieterin, die ihre Ferienwohnung seit Jahren an wechselnde Gäste vermietete. Bisher wurde ihre Überschusserzielungsabsicht stets anerkannt. Nach vorherigen Renovierungsarbeiten konnte sie in  in zwei folgenden Jahren die erforderlichen 75 Prozent nicht erreichen. Das Finanzamt verneinte daher die Absicht zur Überschusserzielung für diese Jahre. Dies wirft die Frage auf: Hat es Auswirkungen, wenn Vermieter die ortsübliche Vermietungszeit in einzelnen Jahren nicht erreichen? Nein, denn einzelne Jahre sind nicht ausschlaggebend, sondern, dass die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren liegt. Daher sollten genaue Aufzeichnungen über die Auslastung der Ferienwohnung geführt und bereitgehalten werden. „Eine detaillierte Betrachtung der gesamten Vermietungspraxis über mehrere Jahre hinweg ist hier unerlässlich“, sagt Steuerberaterin Mareen Hammelbeck.

Die Bedeutung von örtlichen Statistiken

Um die ortsübliche Vermietungszeit korrekt zu ermitteln, können Vermieter auf örtliche, amtliche Statistiken zurückgreifen. Diese werden häufig von  den statistischen Landesämtern oder Tourismuszentralen erstellt. Der BFH hat diese Statistiken als repräsentativ anerkannt und bestätigt, dass sie eine geeignete Grundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vermietungszeit sind. Hammelbeck erläutert: „Die statistischen Daten sind besonders wertvoll, um ortsübliche Vermietungszeit zu ermitteln und damit die Überschusserzielungsabsicht zu belegen. Sie bieten eine objektive Grundlage für die Steuererklärung und reduzieren das Risiko von Streitigkeiten mit dem Finanzamt.“

Fazit: Steuerliche Probleme bei der Ferienwohnungsvermietung vermeiden

Die Frage, ob eine Ferienwohnung zur Überschusserzielung dient, hängt maßgeblich davon ab, ob Vermieterinnen und Vermieter die ortsübliche Vermietungszeit erreichen. Um steuerliche Nachteile zu vermeiden, sollten sie sicherstellen, dass sie die ortsübliche Vermietungszeit von mindestens 75 Prozent über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren erreichen und dokumentieren. „Mit einer sorgfältigen Planung und regelmäßigen Überprüfungen der Vermietungsaktivitäten können Vermieter sicherstellen, dass sie die Anforderungen des Finanzamts erfüllen und unnötige steuerliche Probleme vermeiden“, sagt Mareen Hammelbeck.

Wichtige Tipps:

Vermieterinnen und Vermieter sollten

• regelmäßig ihre Vermietungszahlen überprüfen und mit den örtlichen Durchschnittswerten vergleichen.
• eventuelle Vermietungshindernisse, wie Renovierungen oder außergewöhnliche Ereignisse, berücksichtigen und dokumentieren.
• für die Berechnung der ortsüblichen Vermietungszeit amtliche Statistiken nutzen, die häufig beim Statistischen Landesamt einsehbar sind.