Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen: Keine steuerliche Vergünstigung bei Abriss und Neubau
Eigentümer erhalten keine Sonderabschreibung, wenn sie ein bestehendes Mietshaus abreißen und auf demselben Grundstück lediglich eine gleichwertige neue Wohnung errichten. Begünstigt sind nur Baumaßnahmen, die den Wohnungsbestand tatsächlich vermehren und nicht bloß ersetzen. Die Hintergründe des Urteils und was das für Wohnungseigentümer bedeutet, erklärt Steuerberaterin Nadine Schädlich bei Ecovis in Glauchau.
Hintergrund: Der Fall der Kläger
In dem am 12. August 2025 vor dem Bundesfinanzhof (BFH) verhandelten Fall waren die Kläger Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses (IX R 24/24). Im Jahr 2020 ließen sie das Gebäude abreißen und errichteten auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus, das sie nach der Fertigstellung wieder zu Wohnzwecken vermieteten. In Ihrer Einkommensteuererklärung beantragten die Kläger neben der regulären linearen Abschreibung auch die Sonderabschreibung nach Paragraph 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) für das neu errichtete Gebäude.
Was sagt der Paragraph 7b EStG?
Steuerpflichtige können Sonderabschreibungen von bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage jährlich für die Anschaffung und Herstellungen neuer Wohnungen in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union (EU) in Anspruch nehmen. Das gilt sowohl für das Jahr der Anschaffung oder Herstellung als auch für die folgenden drei Jahre. Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieser Sonderabschreibung ist, dass die Eigentümer durch die Baumaßnahme neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen schaffen. „Die Vorschrift zielt darauf ab, den Bau neuer Wohnungen zu fördern, die tatsächlich zusätzlichen Wohnraum schaffen”, erläutert Steuerberaterin Schädlich. „Das bloße Ersetzen eines bestehenden Gebäudes oder einer Wohnung qualifiziert sich nicht für die Sonderabschreibung.”
Der entscheidende Punkt: Kein zusätzlicher Wohnraum
Das Finanzamt hat den Klägern die Sonderabschreibung für ihr neu errichtetes Einfamilienhaus verweigert, da es sich hierbei nicht um die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, sondern nur um dessen Ersatz handelte. Der BFH gab dem Finanzamt recht und folgte dessen Begründung. „Im vorliegenden Fall wurde das alte Einfamilienhaus abgerissen und durch ein neues ersetzt. Die Baumaßnahme hat also nicht zu einer Vermehrung des Wohnungsbestands geführt“, sagt Steuerberaterin Nadine Schädlich.
Ausnahme: Abriss und Neubau ohne sachlichen und zeitlichen Zusammenhang
Es gibt jedoch eine Ausnahme von dieser Regel: Wenn der Abriss einer Wohnung und der Neubau einer anderen Wohnung nicht in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen, lässt sich eine Begünstigung nach Paragraph 7b EStG dennoch in Anspruch nehmen.
