Verlängern Erbbauberechtigte vorzeitig ein Erbbaurecht und vereinbaren sie einen neuen Erbbauzins, stellt sich oft die Frage, wie die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu ermitteln ist. Mit zwei Urteilen sorgt der Bundesfinanzhof nun für mehr Klarheit. Die Details kennt Frank Rumpel, Steuerberater bei Ecovis in Würzburg.

Hintergrund: Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Durch das Erbbaurecht können Erbbauberechtigte für eine bestimmte Zeit auf dem Grundstück einer anderen Person ein Gebäude errichten. In der Regel zahlen sie dafür einen Ausgleich, den Erbbauzins.  Da es sich um ein „grundstücksgleiches Recht“ handelt, das Erbbaurecht also rechtlich wie ein Grundstück behandelt wird, bestehen bei der Grunderwerbsteuer oft Unklarheiten.

Verlängern die beteiligten Parteien ein Erbbaurecht vor seinem Ende und legen sie dabei ab der Verlängerung einen neuen Erbbauzins fest, wird die Gegenleistung für das Erbbaurecht als abgezinster Erbbauzins berechnet. Das bedeutet, man berechnet die Gesamtsumme aller gezahlten Raten und zinst diese Summe ab, nimmt also eine Anpassung vor. Der Grund dafür ist, dass die Ratenzahlung einen Zinsvorteil im Vergleich zur sofortigen Einmalzahlung bietet.

Da es bei der Berechnung immer wieder zu Unklarheiten kommt, musste der Bundesfinanzhof (BFH) in zwei Fällen entscheiden, wie die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei der Verlängerung eines Erbbaurechts vor dessen Ablauf zu berechnen ist.

Die Fälle vor dem BFH

Im ersten Fall ging es um ein Erbbaurecht, das ursprünglich bis 2070 lief (Urteil vom 10. Juli 2024, II R 3/22). Die Klägerin verlängerte dieses jedoch im Jahr 2018 vorzeitig um 44 Jahre bis 2114 und leistete eine Einmalzahlung in Höhe von 10,4 Millionen Euro. Zudem legte sie den Erbbauzins neu fest. Das Finanzamt rechnete sowohl die Einmalzahlung als auch den gesamten zukünftigen Erbbauzins in die Grunderwerbsteuer ein. Die Klägerin wollte den Erbbauzins, der für die Verlängerung galt, auf das Jahr 2018 abzinsen. Dabei ging sie davon aus, dass der Abzinsungszeitraum die 44 Jahre der Verlängerung sowie die Zeit von 2018 bis 2070 umfassen sollte.

Das Gericht entschied, dass eine Abzinsung des Erbbauzinses auf den Zeitpunkt der Verlängerung, also das Jahr 2018, nicht zulässig sei. Die Abzinsung dürfe sich nur auf den Beginn der Verlängerung, also das Jahr 2070, beziehen.

In einem weiteren Fall vereinbarte die Klägerin ein Erbbaurecht mit einer automatischen Verlängerung von bis zu 60 Jahren (Urteil vom 10. Juli 2024, II R 36/23). Auch hier legte das Finanzamt den kapitalisierten Erbbauzins als Bemessungsgrundlage fest. Die Klägerin hatte eine Abzinsung des Werts auf den Zeitpunkt der Verlängerung beantragt. Doch auch in diesem Fall entschied das Gericht, dass sich die Abzinsung nicht auf den Verlängerungszeitpunkt, sondern auf den Zeitpunkt des Beginns der tatsächlichen Laufzeitverlängerung beziehen müsse.

Was die Urteile für Eigentümer bedeuten

„Bei einer Verlängerung des Erbbaurechts vor dessen Ablauf ist der kapitalisierte Erbbauzins die Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer“, erklärt Ecovis-Steuerberater Frank Rumpel. Eine Abzinsung auf den Zeitpunkt der Vereinbarung erfolgt nicht. „Eigentümer erzielen also keinen Vorteil, wenn sie frühzeitig eine Verlängerung vereinbaren“, sagt der Ecovis-Experte.