Gewerbesteuer reduzieren: Wie Unternehmer Einsparpotenziale nutzen
Grundstücksunternehmen können bei der Gewerbesteuer von erheblichen Einsparmöglichkeiten profitieren. Durch die richtige Strukturierung ihrer Tätigkeiten lässt sich die Erhebung der Gewerbesteuer auf ihre Mieteinkünfte komplett vermeiden. Die Ecovis-Experten zeigen, welche Möglichkeiten es gibt.
Das Gewerbesteuergesetz bietet Unternehmen, die über Grundbesitz verfügen, mehrere Möglichkeiten, eine Reduzierung der Gewerbesteuerlast zu erlangen. Neben der einfachen gewerbesteuerlichen Kürzung, die eine Reduzierung des Gewerbeertrags in Höhe der gezahlten und abgeführten Grundsteuer vorsieht, können Grundstücksunternehmen auch die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung beantragen.
Als Grundstücksunternehmen sind Unternehmen oder Gesellschaften einzuordnen, die insbesondere eigenen Grundbesitz und eigenes Kapitalvermögen verwalten sowie nutzen und daneben lediglich unschädliche Tätigkeiten wie die Verwaltung von Wohnungsbauten ausüben. „Durch die einfache gewerbesteuerliche Kürzung für Grundbesitz soll die Doppelbelastung bestimmter Ertragsteile mit Grundsteuer sowie mit Gewerbesteuer vermieden werden“, sagt Peter Kollenbroich, Steuerberater bei Ecovis in Düsseldorf. Damit will der Gesetzgeber Unternehmen, die eigenen Grundbesitz halten, mit denjenigen gleichstellen, die die von ihnen genutzten Gebäude oder Räumlichkeiten lediglich angemietet haben.
Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung soll hingegen durch die vollständige Entlastung von der Gewerbesteuer nicht nur Grundstücksunternehmen von der Doppelbelastung mit Grundsteuer befreien. „Ziel soll es sein, dass die steuerliche Belastung von Grundstücksunternehmen, die kraft Rechtsform Gewerbesteuer zahlen, steuerlich der Situation von Privatpersonen oder vermögensverwaltenden Personengesellschaften, die keine Gewerbesteuer zu zahlen haben, angenähert wird“, erklärt Immobilien-Fachberater Kollenbroich.
Erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen
Unternehmen oder Konzerne, deren Haupttätigkeit nicht darin besteht, Grundbesitz zu überlassen, können die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung gezielt nutzen, um die Gesamtsteuerquote zu senken. So lässt sich gegebenenfalls die gezielte Auslagerung von im Unternehmen vorhandenen Grundbesitz auf eine neu zu gründende Kapitalgesellschaft vornehmen, den diese dann an andere Gesellschaften des Konzerns oder der Unternehmensgruppe überlässt.
Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigte am 22. Februar 2024, dass das Durchgriffsverbot bei Schwesterkapitalgesellschaften gilt. Eine für die erweiterte Grundbesitzkürzung schädliche Betriebsaufspaltung bei der Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage entsteht nicht (III R 13/23). Daher lassen sich innerhalb eines Konzerns die Steuersatzunterschiede nutzen und die Erträge aus der Überlassung des Grundbesitzes zu einem niedrigen Steuersatz durch die grundbesitzhaltende Gesellschaft erzielen. Die mietende Gesellschaft hingegen kann den Aufwand grundsätzlich in voller Höhe geltend machen.
Eine Immobilien-GmbH errichten
Auch für im Privatvermögen gehaltenen Grundbesitz kann der niedrige Steuersatz aufgrund der Anwendung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung steuerlich sinnvoll sein. Der bisher im Privatvermögen gehaltene Immobilienbesitz lässt sich so zum Beispiel nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren ertragsteuerfrei auf eine GmbH übertragen. Aufgrund der de facto Freistellung von der Gewerbesteuer können auf der Ebene der GmbH die Mieteinkünfte mit einem Steuersatz von 15,825 Prozent besteuert werden, wodurch sich eine deutlich günstigere laufende Besteuerung erreichen lässt als durch den persönlichen Einkommensteuersatz.
Die Gründungs- und Übertragungskosten sowie die höheren laufenden Kosten einer Immobilien-GmbH können so unter Umständen schnell amortisiert werden. Der Verkauf der Immobilien-GmbH ist jedoch steuerpflichtig, sodass sich zukünftige Wertsteigerungen nicht mehr steuerfrei erzielen lassen. „Das sollten Betroffene neben anderen Aspekten immer gut im Blick behalten“, rät Kollenbroich.
Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bietet somit eine Vielzahl von Nutzungsmöglichkeiten und kann sowohl für Privatpersonen als auch für Konzerne und Unternehmensgruppen Vorteile bieten. „Eine Immobilien-GmbH zu errichten, kann sich auch als Instrument der Nachfolgeplanung oder im Rahmen einer geplanten Holding- Struktur anbieten“, erklärt Ecovis-Experte Kollenbroich.
Häufig sind jedoch entsprechende Umstrukturierungsmaßnahmen erforderlich, damit Steuerpflichtige den vergünstigten Steuersatz nutzen können. „Es bedarf zuvor einer genauen Prüfung, wie sich die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer tatsächlich erreichen lassen“, sagt Kollenbroich.
