Die neue Grundsteuer
Das Wichtigste im Überblick
Die Grundsteuererklärungen sind abgegeben. Die Finanzämter haben Bescheide über die Grundsteuerwerte oder -äquivalenzbeträge und die Grundsteuermessbeträge verschickt.
Die neue Grundsteuer steht seit November 2019. Die Länder konnten vom Bundesmodell abweichen und ein eigenes Modell einführen, da der Gesetzgeber eine Öffnungsklausel ins Grundgesetz eingebaut hat. Die Mehrheit der Länder folgte dem Bundesmodell und setzte das Bundesgesetz um. Fünf Länder machen von der Länderöffnungsklausel Gebrauch und haben ein eigenes Grundsteuermodell entwickelt.
Trotz der Neuregelung äußern sich vermehrt Stimmen, die verfassungsrechtliche Bedenken an der Umsetzung der neuen Grundsteuer haben. Bei den Finanzgerichten sind mittlerweile einige Verfahren anhängig, die sich mit einer möglichen Verfassungswidrigkeit des neuen Grundsteuerrechts beschäftigen. Einige Verfahren haben es auch schon vor den Bundesfinanzhof (BFH) geschafft.
FAQ
Eigentümerinnen und Eigentümer müssen für ihren Grundbesitz Grundsteuer zahlen. Zum Grundbesitz gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Über die Betriebskosten lässt sich die Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen komplett an Städte und Gemeinden, für die die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen gehört.
Grundsätzlich gilt:
- Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks
- Eigentümerinnen und Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
- Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: die Erbbauberechtigten (unter Mitwirkung des Eigentümers)
- Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: der zivilrechtlich Eigentümer des Grund und Bodens (unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes)
- In Bayern:
- für den Grund und Boden die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grundes und Bodens und
- für die Gebäude die (wirtschaftlichen) Eigentümerinnen oder (wirtschaftlichen) Eigentümer des Gebäudes
- In Bayern:
Bei mehreren Miteigentümern, Mitunternehmern usw. ist die Gesamtheit der Eigentümer erklärungspflichtig. Die Abgabe der Erklärung durch einen Eigentümer befreit die übrigen ggf. beteiligten Personen gemäß § 181 Abs. 2 Satz 2 AO.
Die Grundsteuer müssen Sie an Ihre Gemeinde zahlen.
Sie wird als Jahresbetrag festgesetzt, der in der Regel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel fällig wird.
Auf Ihrem Grundsteuerbescheid steht die Höhe der Grundsteuer, das Fälligkeitsdatum sowie die Bankverbindung der Gemeinde.
Bis zur Grundsteuerreform 2019 wurde die Grundsteuer mit Grundstückswerten aus 1964 für die alten und aus 1935 für die neuen Bundesländer berechnet. Seitdem haben sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden jedoch sehr unterschiedlich entwickelt. Diese steuerliche Ungleichbehandlung hat das Bundesverfassungsgericht 2018 als verfassungswidrig erklärt.
Dadurch dass alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes neu bewertet werden, kann es sein, dass einige Eigentümerinnen und Eigentümer mehr zahlen müssen, andere hingegen weniger.
Die Grundsteuer kann in Ausnahmefällen erlassen werden, z. B. für Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt oder für öffentliche Grünanlagen, Spiel und Sportplätze, wenn die Ausgaben normalerweise die Einnahmen übersteigen.
In Bayern gibt es außerdem eine spezielle Erlassmöglichkeit, soweit alleine aufgrund der Reform eine unangemessen hohe Steuerbelastung eintritt. Dafür kommen insbesondere Grundstücke mit ortsunüblicher Lage, überalterte Gebäude oder große gewerblich genutzte Gebäude, die einfach ausgestattet sind und entweder einen Hallenanteil haben oder nicht mehr genutzt werden, infrage.
Den Erlass müssen Sie bei der Gemeinde bis zum 31. März des Folgejahres beantragen. Für einen Erlass der Grundsteuer 2025 haben Sie also bis zum 31. März 2026 einen Erlassantrag zu stellen. Über einen Erlass entscheidet die zuständige Gemeinde, nicht das Finanzamt.
Bezüglich einer Stundung sollten Sie sich an die Gemeinde wenden.
Sie können bei Ihrem Finanzamt Einspruch bzw. bei Ihrer Gemeinde Widerspruch einlegen. Mit einem Einspruch bzw. Widerspruch bleibt der gesamte Bescheid offen und kann vollumfänglich geändert werden.
Ein Einspruch bzw. Widerspruch ist allerdings nur innerhalb der Rechtsbehelfsfrist möglich, welche Sie am Ende der in den jeweiligen Bescheiden enthaltenen Rechtsbehelfsbelehrung entnehmen können.
Ob Sie sich an Ihr Finanzamt oder Ihre Gemeinde wenden müssen, hängt davon ab, welcher Bescheid nicht richtig ist.
- Falls Sie sich gegen die Berechnung des Grundsteuerwerts bzw. der Grundsteueräquivalenzbeträge wenden möchten (weil Sie z. B. versehentlich zu viel Nutzfläche erklärt haben), sollten Sie Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge beim zuständigen Finanzamt einlegen.
- Falls Sie sich gegen die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags wenden möchten (weil Sie z. B. vergessen haben, eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl zu beantragen), sollten Sie einen Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid beim zuständigen Finanzamt einlegen.
- Falls Sie sich gegen den Grundsteuerbescheid wenden möchten (weil z. B. ein falscher Hebesatz angewendet wurde), sollten Sie Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid bei der zuständigen Kommune einlegen.
In der Regel wird die Frist für den Rechtsbehelf bereits abgelaufen sein. Trotzdem können Sie die Berechnungsgrundlagen bzw. Bescheide in manchen Fällen rückwirkend, in den meisten Fällen aber zumindest für die Zukunft berichtigen lassen.
Änderungen müssen Sie bis zum 31. März des Folgejahres abgeben, in dem die Änderung eingetreten ist. Die Anzeigepflicht besteht, wenn mindestens einer der nachstehenden Änderungsgründe vorliegt:
- der Grundsteuerwert ändert sich,
- die Vermögensart ändert sich,
- die Grundstücksart ändert sich,
- es haben sich Tatsachen ergeben, die zu einer erstmaligen Feststellung führen können, zum Beispiel der Wegfall einer Steuerbefreiung oder die Teilung eines Grundstücks,
- es haben sich Tatsachen ergeben, die zu einer Aufhebung des Grundsteuerwerts führen können, zum Beispiel bei nachträglicher Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an einem Gebäude oder
- das Eigentum eines auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäudes ist übergegangen.
Außerdem müssen Sie eine Grundsteuer-Änderungsanzeige abgeben, wenn sich
- die Nutzungen oder die Eigentumsverhältnisse eines ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Steuergegenstandes ändern und dies zu einer Änderung oder zum Wegfall der Steuerbefreiung führen kann oder
- die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Steuermesszahl wegfallen.
Die Anzeigepflicht können Sie durch Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erfüllen. Haben Sie diese bereits elektronisch über das Portal „Mein ELSTER“ an die Finanzverwaltung übermittelt, können Sie mit Hilfe der „Datenübernahme“ die Daten aus dieser Erklärung übernehmen, Ihre Angaben anpassen und unter Angabe des zutreffenden Feststellungszeitpunktes an die Finanzverwaltung übermitteln. Alternativ können Sie hier auch das Formular „Grundsteueränderungsanzeige“ verwenden.