Die Generationennachfolge ist für den Mittelstand eine Herzensangelegenheit – und oft eine finanzielle Hürde. Wer Betriebsimmobilien oder privates Grundvermögen vererbt oder verschenkt, erlebt häufig eine böse Überraschung: Der Steuerbescheid fällt deutlich höher aus als erwartet. Der Grund? Das Finanzamt schätzt Immobilienwerte oft zu pauschal und damit zu hoch ein. Ein Verkehrswertgutachten kann hier Abhilfe schaffen.

Warum Bewertungen oft zu hoch ausfallen

Das Kernproblem bei der steuerlichen Bewertung liegt in der Systematik. Finanzämter besichtigen Immobilien in der Regel nicht vor Ort. Stattdessen nutzen sie das sogenannte typisierte Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG).

Dabei greift der Fiskus auf pauschale Daten zurück, wie etwa die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse und typisierte Herstellungskosten. Was dieses Schema F jedoch übersieht, sind die individuellen „Macken“ einer Immobilie. Ein Sanierungsstau, Feuchtigkeit im Keller, eine schlechte Energiebilanz oder rechtliche Belastungen (wie Wegerechte) finden in der automatisierten Berechnung des Finanzamtes keinen Platz.

Das Ergebnis: Ein theoretischer Rechenwert, der oft weit über dem liegt, was am Markt tatsächlich erzielt werden könnte.

Ihr Recht auf einen realistischen Immobilienwert

Der Gesetzgeber ist sich dieser Ungenauigkeit bewusst. Deshalb gibt es im Bewertungsgesetz (§ 198 BewG) die sogenannte Öffnungsklausel. Diese erlaubt es dem Steuerpflichtigen, den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ zu erbringen.

Vereinfacht gesagt: Wenn Sie beweisen können, dass Ihre Immobilie tatsächlich weniger wert ist, als das Finanzamt behauptet, muss die Behörde diesen niedrigeren Wert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ansetzen. Und genau hier kommt das Verkehrswertgutachten ins Spiel.

Ein qualifiziertes Gutachten schafft Klarheit

Anders als bei der pauschalen Berechnung des Finanzamtes basiert ein Verkehrswertgutachten auf einer detaillierten Begehung und Analyse. Ein Sachverständiger prüft die Bausubstanz dabei auf Herz und Nieren.

Besonders für Unternehmen mit Spezialimmobilien (z. B. Produktionshallen, Lagerflächen oder ältere Bürogebäude) ist dies relevant. Das Finanzamt unterstellt hier oft Nutzungsdauern oder Bewirtschaftungskosten, die der Realität nicht standhalten. Ein Gutachter kann Baumängel, Altlasten, Instandhaltungsrückstaus und die tatsächliche Marktgängigkeit (Drittverwendungsfähigkeit) der Immobilie wertmindernd ansetzen.

Die Differenz zwischen dem steuerlich ermittelten Wert und dem realen Verkehrswert kann dabei erheblich ausfallen und entsprechend auch die Steuerersparnis, während die Kosten des Gutachtens im Verhältnis dazu in vielen Fällen überschaubar bleiben.

Wichtig: Nur „echte“ Experten werden vom Finanzamt akzeptiert

Vorsicht ist bei der Wahl des Bewerters geboten. Eine kostenlose Kurzbewertung eines Immobilienmaklers oder ein Online-Preisrechner reichen dem Finanzamt als Beweis nicht aus.

Um rechtssicher den niedrigeren Wert durchzusetzen, benötigen Sie ein Vollgutachten nach ImmoWertV. Dieses muss von einem qualifizierten Experten erstellt werden. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Gutachten von:

• Öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024.
• Den örtlichen Gutachterausschüssen.

Achten Sie darauf, dass das Gutachten methodisch sauber aufgebaut ist und sich streng an die gesetzlichen Bewertungsvorgaben hält, um Rückfragen oder Ablehnungen durch die Finanzbehörde zu vermeiden.

Ausblick

Die Bewertungsmaßstäbe der Finanzämter wurden durch das Jahressteuergesetz 2022 verschärft, was in vielen Fällen zu deutlich höheren Immobilienwerten geführt hat. Umso wichtiger ist es für Unternehmer und Privateigentümer, Bescheide nicht ungeprüft zu akzeptieren. Prüfen Sie insbesondere im Zusammenhang mit einer Schenkung oder Erbschaft frühzeitig, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert tatsächlich realistisch ist.

Wir unterstützen Sie dabei, den realen Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen, und erstellen für Sie ein fundiertes Verkehrswertgutachten. Sprechen Sie uns an.