Mit einer Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäuden Steuern sparen
Die deutschen Immobilienpreise sinken weiter. Sollten nun auch die Bauzinsen fallen, könnte es wieder vermehrt zum Kauf einer Wohnung oder eines Hauses mit anschließender Vermietung kommen. Dabei können Immobilienbesitzer Steuern sparen. Grundlage für die Besteuerung des Kaufpreises ist die vertragliche Aufteilung von Grund und Boden sowie von Gebäuden.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung notwendig?
Eine der ersten Hürden, vor der Käuferinnen und Käufer einer zu vermietenden Immobilie stehen, ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück. Denn entsprechend dem Grundsatz der Einzelbewertung sind beim gleichzeitigen Erwerb mehrerer Wirtschaftsgüter die Anschaffungskosten für jedes einzelne Wirtschaftsgut zu ermitteln.
Aus steuerlicher Sicht hat die Aufteilung des Kaufpreises weitreichende Folgen: Während der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, können Käufer für Gebäude, Gebäudeteile oder Außenanlagen zur Erzielung von Einkünften Abschreibungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten berücksichtigen.
Daher kommen im Vorfeld eines Erwerbs einer Immobilie folgende Fragen auf: Welcher Anteil des Kaufpreises fällt auf das Gebäude, welcher auf Grund und Boden? Lässt sich dies vertraglich vereinbaren?
Steuertipp: Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag
Die Höhe der Aufteilung des Kaufpreises für Grund und Boden und Gebäude sollten Immobilienerwerber bereits im Kaufvertrag festhalten. Diese Aufteilung der einzelnen Wirtschaftsgüter ist grundsätzlich die Grundlage der Besteuerung (Finanzgericht München, Urteil vom 10. April 2024, 12 K 861/19).
Ist keine vertragliche Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag festgelegt, wendet die Finanzverwaltung ihre Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises an. Diese Arbeitshilfe ermöglicht es dabei, in einem typisierten Verfahren entweder die Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung in Verträgen oder von Gutachtern zu prüfen.
Laut Finanzgericht (FG) München, kann die Finanzverwaltung nur in Ausnahmefällen von dieser Aufteilung im Kaufvertrag abweichen. Zum Beispiel, wenn die Aufteilung nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Nennenswerte Zweifel an der Kaufpreisaufteilung liegen nach Ansicht des FG München nicht vor, wenn die sich aus dem vertraglich vereinbarten Verteilungsmaßstab ergebenen Werte um weniger als zehn Prozent von einer gutachterlichen Wertermittlung abweichen. Entsprechende Abweichungen können demnach als natürliche Marktspanne im Rahmen von Kaufpreisverhandlungen zwischen den Parteien auftreten.
Mit einem Gutachten über die Restnutzungsdauer Steuern sparen
Mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen lässt sich nicht nur der Wert von Grund und Boden und Gebäude, sondern auch die Restnutzungsdauer eines Gebäudes bestimmen. „Das kann den AfA-Satz und folglich die Betriebsausgaben oder Werbungskosten erhöhen, da das Gutachten von der gesetzlich festgeschriebenen Nutzungsdauer von Gebäuden abweicht“, weiß Kristina Hildebrandt, Steuerberaterin bei Ecovis in Göttingen.
