Erhaltungsrücklage: Wann dürfen Eigentümer Rücklagen zur Instandhaltung als Werbungskosten geltend machen?

Wer als Eigentümer in Rücklagen zur Instandhaltung des Wohneigentums einzahlt, kann dafür diese als Werbungskosten geltend machen. „Immer wieder sind sich Immobilienbesitzer aber unsicher, wann diese Kosten abzugsfähig sind“, erklärt Dirk Nötzel, Steuerberater bei Ecovis in Halle. Ein Verfahren beim Bundesfinanzhof könnte hier jetzt für Änderungen sorgen.

Was ist die Erhaltungsrücklage?

Wer eine Wohnung besitzt, zahlt für Betriebskosten und Instandhaltung des Gemein­schaftseigentums monatlich Hausgeld an die Hausverwaltung. Darin sind in der Regel auch Beiträge in die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) enthalten. „Die Erhaltungsrücklage stellt also eine wirtschaftliche Absicherung für den Fall dar, dass unvorhergesehene Maßnahmen zur Instandhaltung oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum anstehen“, erklärt Nötzel.

Wie können Eigentümerinnen und Eigentümer die Rücklage steuerlich geltend machen?

Zwar lässt sich die Erhaltungsrücklage nicht auf die Mietenden einer Eigentumswohnung umlegen, aber Eigentümerinnen und Eigentümer können die Beiträge als Werbungskosten von der Steuer absetzen. „Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sie die Wohnung vermieten und nicht selbst bewohnen“, erklärt Ecovis-Steuerberater Dirk Nötzel.

Wann kann die Erhaltungsrücklage geltend gemacht werden?

Die eingezahlte Erhaltungsrücklage darf erst dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn das Geld tatsächlich für den Zweck der Erhaltung eingesetzt wurde. „Es ist also nicht der Zeitpunkt der Einzahlung relevant, sondern der Zeitpunkt, zu dem Rechnungen mit der Erhaltungsrücklage beglichen wurden“, erläutert Nötzel.

Was ist jetzt neu?

2020 wurde die vollständige Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeführt. Das hat die rechtliche Fragestellung aufgeworfen, ob damit bereits Zahlungen in die Erhaltungsrücklage als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften berücksichtigt werden können. Dazu ist derzeit ein Prozess beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängig. „Wie der BFH entscheiden wird, bleibt abzuwarten“, sagt Dirk Nötzel. „Bis dahin müssen Eigentümer und Eigentümerinnen weiterhin den Zeitpunkt der Maßnahmen im Blick behalten.“

Tipp: Was sollten Sie jetzt tun?

• Achten Sie darauf, wann Sie die Erhaltungsrücklagen geltend machen können.
• Prüfen Sie außerdem regelmäßig die Absetzbarkeit weiterer Kosten im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung.
• Behalten Sie die weitere Rechtsprechung im Blick.