Wer die eigene Wohnung besonders günstig, etwa an Kinder oder Eltern, vermietet, der muss darauf achten, dass die Werbungskosten unter Umständen nicht in voller Höhe abgezogen werden können. Das ist immer dann der Fall, wenn die Mieteinnahmen einen bestimmten Prozentsatz der ortsüblichen Marktmiete unterschreiten. „Vermietende müssen daher unbedingt die ortsübliche Miete und gegebenenfalls auch die sogenannte Totalüberschussprognose im Blick behalten“, sagt Daniel Lechleiter, Steuerberater bei Ecovis in Bad Homburg.

Wann erkennt das Finanzamt Mietverträge unter Angehörigen an?

Wer Immobilien an Kinder oder Eltern vermietet, muss den Mietvertrag „fremdüblich“ gestalten. Das bedeutet: Er muss einem Vergleich mit Verträgen zwischen fremden Dritten standhalten. „Zudem müssen Vermieterinnen und Vermieter den Vertrag tatsächlich leben“, sagt Lechleiter, Steuerberater bei Ecovis in Bad Homburg. Dazu gehören regelmäßige Mietzahlungen und korrekte Nebenkostenabrechnungen. Fehlt diese Fremdüblichkeit, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis oft gar nicht an. In der Folge lassen sich keine Werbungskosten mehr absetzen.

Ab welcher Miethöhe können die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden?

Um die Kosten für eine Wohnung in voller Höhe von der Steuer absetzen zu können, muss die vereinbarte Miete eine bestimmte Grenze erreichen. Maßgeblich ist dafür die ortsübliche Marktmiete, die sich aus der Kaltmiete und den umlagefähigen Betriebskosten zusammensetzt. Sie entspricht also der sogenannten Warmmiete. Solange die erhaltene Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt, erkennt das Finanzamt den Abzug der Werbungskosten ungekürzt an. Diese Entgeltlichkeitsgrenze gilt regelmäßig auch dann, wenn eine Wohnung an Fremde vermietet wird und diese Miete aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht erhöht werden kann.

Was passiert bei sehr niedrigen Mieten?

Sinkt die Miete unter die 66-Prozent-Marke, wird es komplizierter. Beträgt sie noch mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete, so können Vermietende den vollen Abzug nur behalten, wenn sie eine positive Totalüberschussprognose vorlegen. Damit weisen sie nach, dass sie langfristig einen Überschuss erzielen wollen. Fällt die Miete jedoch unter 50 Prozent der Marktmiete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten grundsätzlich anteilig im Verhältnis zur Vergleichsmiete. In diesem Fall geht die Finanzverwaltung generell von einer nur teilentgeltlichen Vermietung aus. „Wir empfehlen daher, Mietverhältnisse regelmäßig zu prüfen und die Miethöhe bei Bedarf anzupassen“, rät Ecovis-Steuerberater Lechleiter.

Tipp: Was sollten Vermieterinnen und Vermieter jetzt tun?

• Prüfen Sie in regelmäßigen Abständen, ob Ihre Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete beträgt und dokumentieren Sie die Ermittlung der Vergleichsmiete.
• Achten Sie auf die tatsächliche Durchführung aller Zahlungen und Abrechnungen.
• Erstellen Sie eine Totalüberschussprognose, sofern die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Marktmiete liegt.