Modernisierung von Hofgebäuden: Sofortabzug oder Abschreibung?

Instandsetzung von Gebäuden: Die Frage nach dem begehrten Sofortabzug von Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an Gebäuden beschäftigt seit jeher alle Beteiligten bis hin zu den Gerichten. Das nimmt die Finanzverwaltung regelmäßig zum Anlass, die Grundsätze zur steuerlichen Behandlung zu aktualisieren – zuletzt am 26. Januar 2026.

Wer Immobilien besitzt, ist verpflichtet, die Gebäude stets in einem brauchbaren Zustand zu halten. Das gilt etwa für vermietete Wohnungen, Gewerbeobjekte oder für Wirtschaftsgebäude auf einer Hofstelle. „Je länger Eigentümer notwendige Instandsetzungsmaßnahmen aufschieben, desto größer wird der Aufwand – und das ruft sofort das Finanzamt auf den Plan“, sagt Armin Fottner, Steuerberater bei Ecovis in Pfaffenhofen. Dann stellt sich die Frage, ob sich die Kosten sofort steuermindernd als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzen lassen oder ob die Aufwendungen nur zeitlich gestreckt über die Nutzungsdauer berücksichtigt werden dürfen.

Die einkommensteuerliche Sicht

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und „aktivierungspflichtigen“ Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Als Sonderfall gehören dazu die „anschaffungsnahen Herstellungskosten“. Generell gilt: Alle Aufwendungen bis zur erstmaligen, bestimmungsgemäßen Nutzung lassen sich nur mittels der laufenden Abschreibungen (AfA: Absetzung für Abnutzung) berücksichtigen. „Ab diesem Zeitpunkt sind die eigentlichen Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen als Erhaltungsaufwand einzustufen und lassen sich sofort abschreiben“, erklärt Fottner. Aber auch bei Bestandsimmobilien kann das Thema „aktivierungspflichtige Aufwendungen“ wieder aufkommen.

Eine Schlüsselrolle nimmt hier der „betriebsbereite Zustand“ der Immobilie ein. Ein Gebäude gilt als betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionsfähig ist. Während die Frage nach der objektiven Nutzbarkeit einfacher zu beantworten ist, hängt die subjektive Funktionsfähigkeit an der konkreten Zweckbestimmung des Eigentümers, also daran, wie er das Gebäude nach Abschluss der Maßnahmen künftig nutzen will.

Wann der beliebte Sofortabzug wegfällt

Bei der Modernisierung von Wohnungen kommt es auf die angestrebten Standards an. Das Finanzamt schaut hier auf vier zentrale Ausstattungsmerkmale: Heizung, Sanitär, Elektrik sowie Fenster. Es teilt diese Merkmale in jeweils drei Kategorien ein: sehr einfach, mittel oder anspruchsvoll. Steigt der Standard einer Mietwohnung durch ein Bündel von Maßnahmen in mindestens drei dieser Bereiche deutlich, entstehen auch bei schon länger gehaltenen Immobilien Anschaffungskosten.

Die steuerliche Lage beim Neubau

Nicht nur bei einem echten Neubau auf der grünen Wiese entstehen Herstellungskosten. Ist ein Wirtschaftsgebäude bereits „voll verschlissen“ und ersetzt ein Landwirt dieses, liegt ebenfalls eine Neuherstellung vor. Auch bei einer Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung einer bestehenden Immobilie streicht der Fiskus den Sofortabzug der Kosten. „So führt jede Vergrößerung der vorhandenen Wohn- oder Nutzfläche zu Aufwand, der nur im Wege der AfA zu Steuerminderungen führt“, weiß Fottner.

Daneben lassen sich Kosten für Maßnahmen, die zu einer Mehrung der Substanz des Gebäudes führen, nicht sofort in voller Höhe absetzen. „Das ist zum Beispiel der Fall, wenn etwas Neues eingebaut wird, das zuvor nicht vorhanden war, etwa eine Markise für die Terrasse oder eine Alarmanlage“, sagt Fottner. Verbessert sich durch die Modernisierung der ursprüngliche Gebrauchszustand der Immobilie erheblich oder lassen die Maßnahmen den Schluss zu, dass sich dadurch die Nutzungsdauer verlängert, kann es ebenfalls großen Stress mit dem Finanzamt geben.

Eine besondere Gefahr, dass Aufwendungen unter die AfA-Pflicht fallen, besteht bei anschaffungsnahen Kosten. Laut Einkommensteuergesetz ist der Sofortabzug von Gebäudeinvestitionen nicht zulässig, wenn die Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dazu zählen auch normale Schönheitsreparaturen, die zur Überschreitung der Grenze führen können.

Steuerliche und zeitliche Planung der Maßnahmen

Neben den wirtschaftlichen Überlegungen zur Renovierung und Modernisierung von Immobilien ist auch eine sorgfältige steuerliche Planung und zeitliche Einordnung der Arbeiten erforderlich, um den begehrten Sofortabzug der Maßnahmen nicht zu gefährden. Wer die umfangreiche Finanzrechtsprechung beachtet und die Auffassung der Finanzverwaltung in seine Planungen miteinbezieht, kann die Aufwendungen mit dem Steuernachlass des Finanzamts finanzieren. „Um den sofortigen Abzug zu sichern, sollten Landwirte jedoch den Zustand des Gebäudes vor den Maßnahmen dokumentieren“, rät Ecovis-Steuerberater Fottner.