Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien: Bauherren können künftig kräftig sparen

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10. April 2024

Das Wachstumschancengesetz bringt Bauherren massive steuerliche Erleichterungen. Die Einführung einer degressiven Gebäudeabschreibung von fünf Prozent pro Jahr und verbesserten und verlängerten Abschreibungsmöglichkeiten bei der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau sollen die kriselnde Baubranche beleben. Die Details erklärt Ecovis Steuerberaterin Magdalena Glück-Schinhärl in Dingolfing.

Degressive Gebäudeabschreibung

Für neue Wohnimmobilien, mit deren Herstellung Bauwillige zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 31. Dezember 2028 beginnen, lassen sich künftig eine Abschreibung in Höhe von fünf Prozent statt bislang drei Prozent pro Jahr geltend machen. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sind die Kosten, die auf den Gebäudeteil entfallen, die Bemessungsgrundlage für die fünf Prozent Abschreibung. In den Folgejahren sind diese fünf Prozent jeweils auf den Restwert des Vorjahres anzuwenden, der sich nach Abzug der Abschreibung ergibt. Im 15. Jahr schlägt allerdings das Pendel um und die degressive Abschreibung ist geringer, als wenn man den Restwert gleichmäßig auf die noch verbleibende Nutzungsdauer der Immobilie verteilen würde. Der Gesetzgeber räumt in diesem Fall jedoch ein Wahlrecht ein: Betroffene können zur linearen Abschreibung wechseln.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Für neue Mietwohnungen, die Eigentümer mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermieten und die die Anforderungen an ein „Effizienzhaus 40“ erfüllen, hat der Gesetzgeber

den Förderzeitraum verlängert,
die Bemessungsgrundlagen erhöht und
die Kombination mit der degressiven Abschreibung zugelassen.

Mussten Bauherren den Bauantrag vor der Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes noch vor dem 1. Januar 2027 gestellt haben, wurde diese Frist um zwei Jahre verlängert, also bis 2029. Die Sonderabschreibung konnten sie bisher nur für Objekte geltend machen, bei denen die Herstellkosten pro Quadratmeter 4.800 Euro nicht überschritten. Wegen der massiven Kostensteigerungen wurde diese Grenze auf 5.200 Euro erhöht. Zudem wurde die Höchstbemessungsgrundlage pro Quadratmeter von 2.000 Euro auf 4.000 Euro erhöht. Damit kann sich die mögliche Sonderabschreibung von fünf Prozent von bisher 100 Euro auf 200 Euro verdoppeln. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung würde dies für die ersten vier Jahre eine jährliche Mehrabschreibung von 7.000 Euro, in Summe 28.000 Euro bedeuten. „Bauwillige, die diese steuerlichen Vergünstigungen in Anspruch nehmen wollen, sollten sich externen Rat einholen, denn es sind einige beihilferechtlichen Regelungen und steuerliche Besonderheiten zu beachten“, weiß Glück-Schinhärl.

Sonderabschreibung lässt sich auch mit degressiver Abschreibung kombinieren

Neben der Sonderabschreibung war es bis zur Neuregelung auch möglich noch die „reguläre“ Abschreibung von drei Prozent zusätzlich geltend zu machen. Diese Möglichkeit bleibt auch weiterhin bestehen. Die Mietwohnungsneubauabschreibung lässt sich jedoch auch mit der neuen degressiven Abschreibung von fünf Prozent kombinieren.

Ein Beispiel

Die auf den Gebäudeanteil entfallenden Kosten einer 70 Quadratmeter großen Wohnung belaufen sich beispielsweise auf 330.000 Euro. Konnte man vor dem Wachstumschancengesetz im Erstjahr maximal 16.900 Euro steuermindernd gelten machen, erhöht sich dieser Betrag nun auf 30.500 Euro. In Prozent: Die Abschreibung steigt von 5,12 Prozent auf 9,24 Prozent. In den ersten vier Jahren lassen sich nun etwas mehr als 113.000 Euro abschreiben, wohingegen bei den bisherigen Regelungen nur eine Abschreibung von knapp 68.000 Euro möglich gewesen wäre.

„Das Beispiel zeigt, dass die Kombination der Abschreibungsmöglichkeiten in den Erstjahren nach der Investition zu einer höheren steuerlichen Förderung führt. Das kann auch die gestiegenen Finanzierungszinsen etwas kompensieren und damit die Bauwirtschaft und den dringend benötigten Wohnungsbau ankurbeln“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Glück-Schinhärl.