Bebaut ein Bauträger eine Fläche, muss er sie durch eine Ersatzmaßnahme ausgleichen. Besitzer von Grund und Boden stellen in diesen Fällen oftmals landwirtschaftliche Flächen zur Verfügung. Die dafür erhaltene Nutzungsentschädigung ist zu versteuern. Bekommen sie das Geld regelmäßig, können sie die Einnahmen auf die Laufzeit der Nutzungsüberlassung verteilen und so Steuern sparen. Die Details eines Urteils des Bundesfinanzhofs erklärt Alexander Kimmerle, Steuerberater bei Ecovis in Kempten.

Der Hintergrund zum Urteil des Bundesfinanzhofs

Verträge zur Nutzungsüberlassung von Ausgleichsflächen sind oftmals so ungenau gestaltet, dass die Voraussetzungen für eine Aufteilung der Zahlungen nach Paragraph 11 Abs. 1 S. 3 Einkommensteuergesetz (EStG) nicht bestehen. Das war auch Thema eines Urteils des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 12. Dezember 2023 (IX-R-18/22).

Im Streitfall überließ ein ehemaliger Landwirt einem Unternehmen landwirtschaftliche Flächen, die sich in seinem Privatvermögen befanden. Das Unternehmen wollte damit naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen herstellen und Ökopunkte generieren. Die Ökopunkte verkaufte es an einen Betreiber von Windenergieanlagen. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann jedoch frühestens nach Ablauf von 30 Jahren ordentlich gekündigt werden. Vor diesem Zeitpunkt ist die ordentliche Kündigung des Vertrags ausgeschlossen. Die Nutzung war grundbuchrechtlich durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit gesichert, die zum Ende der Vertragslaufzeit erlöschen sollte.

Im Zeitraum von 2017 bis 2019 erhielt der Kläger rund 44.000 Euro als Nutzungsentschädigung. Diese zählte zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt lehnte eine Verteilung der Einnahmen aus der Nutzungsüberlassung auf 20 Jahre – angelehnt an den Förderzeitraum des Gesetzes für den Ausbau erneuerbarer Energien – ab.

Der Richterspruch und was er bedeutet

Der BFH gab dem Finanzamt Recht: Eine Verteilung der Einnahmen ist nicht möglich. Grundsätzlich zählt die Zahlung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Nutzungsüberlassung eröffnet auch die Verteilungsmöglichkeit nach  Paragraph 11 Abs. 1 S. 3 EStG. Die Voraussetzung dafür, dass eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren gegeben sein müsse, war auch erfüllt. Allerdings fehlte nach Auffassung des BFH ein bestimmbarer Vorauszahlungszeitraum.

Die Laufzeit der Nutzung und somit der Zeitraum der Zahlungen ist durch den Vertrag nicht festgelegt. Es ist zwar möglich, das Ende der Nutzung objektiv anhand von Anhaltspunkten zu bestimmen oder zu schätzen. Der BFH sieht in einem Ausschluss einer ordentlichen Kündigung jedoch keinen Beweis dafür, dass eine Kündigung nach Ablauf von 30 Jahren erfolgen wird. Denn es benötigt hier ein aktives Handeln der Vertragspartner zur Kündigung des Vertrags. „Der Eintritt eines Vertragsendes ist unsicher, da wirtschaftliche Gründe, die mit hinreichender Wahrscheinlichkeit darauf schließen lassen, dass die Parteien den Vertrag nach 30 Jahren kündigen, auch nicht ersichtlich sind“, sagt Kimmerle.

Der BFH hat in der Vergangenheit oft über die Aufteilung von Einnahmen aus der Bereitstellung von Ausgleichsflächen entschieden. „Daher sollten Betroffene bei der Vertragsgestaltung darauf achten, dass die Laufzeit der Nutzungsüberlassung ersichtlich ist“, rät Kimmerle. Im Zweifel lässt sich im betrieblichen Bereich zur Gewinnermittlung nach Paragraph 4 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes übergehen. Dann lässt sich über eine Rechnungsabgrenzung eine Verteilung auf 25 Jahre erreichen.