Erbschaftsteuer beim Familienheim: Wie Sie die strengen Einzugsfristen einhalten
Wer eine Immobilie von den Eltern erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Erbschaftsteuer komplett sparen. Das Finanzamt knüpft diese Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim jedoch an strenge Regeln. Die wichtigste Vorgabe: Erbinnen und Erben müssen das Haus oder die Wohnung unverzüglich nach dem Erbfall selbst beziehen und dort für mindestens zehn Jahre wohnen bleiben. „Die Finanzverwaltung verzeiht keine Verzögerungen, weshalb schnelles Handeln nach dem Erbfall unerlässlich ist“, sagt Nicole Berner, Steuerberaterin und Niederlassungsleiterin bei Ecovis in Leipzig.
Ein aktuelles Finanzgerichts-Urteil (FG München, Urteil vom 07.01.2026 – 4 K 1677/24) zeigt nun, dass die Grenzen eisern sind. Was das Einhalten der Fristen angeht, ließ das Gericht auch besondere Umstände kaum mildernd gelten. Das bedeutet: Wer den Einzug über sechs Monate hinaus verschleppt, verliert die Steuerfreiheit rückwirkend.
Wer erbt Immobilien steuerfrei und unter welchen Voraussetzungen?
Ein sogenanntes Familienheim lässt sich komplett steuerfrei nur an Ehepartnerinnen und Ehepartner oder an die eigenen Kinder (soweit die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigt) vererben. Dafür muss die oder der Verstorbene die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt haben, es sei denn, zwingende gesundheitliche Gründe haben dies verhindert. Die begünstigten Erbinnen und Erben müssen das Haus oder die Wohnung unverzüglich nach dem Erbfall für eigene Wohnzwecke nutzen. Sie müssen ihren Lebensmittelpunkt dorthin verlegen und mindestens zehn Jahre lang in der Immobilie wohnen bleiben. Geben sie die Eigennutzung vor Ablauf dieser Frist auf, fordert das Finanzamt die Erbschaftsteuer rückwirkend in voller Höhe ein.
Worum ging es im aktuellen Streitfall?
Im aktuellen Fall erbte ein Sohn von seinem Vater eine Doppelhaushälfte. Nach dem Erbfall dauerte es jedoch mehr als zweieinhalb Jahre, bis der Erbe die Räumung und umfassende Renovierung abgeschlossen hatte und schließlich in das Haus einzog und seinen Lebensmittelpunkt verlegte. Die Handwerker beauftragte er erst nach mehr als einem Jahr. Um ein Darlehen für die Finanzierung der Umbaukosten bemühte er sich ebenso erst nach mehr als einem Jahr. Der Sohn argumentierte vor Gericht, er habe die finanziellen Mittel für die Sanierung über viele Monate ansparen müssen. Das zuständige Finanzamt lehnte die Steuerbefreiung für das Familienheim aufgrund des späten Einzugs ab und forderte die Erbschaftsteuer ein.
Wie hat das Gericht entschieden?
Das Finanzgericht München wies die Klage des Sohnes ab und bestätigte die harte Linie der Finanzbehörde. Das Urteil stellte klar, dass der Erbe den geforderten Zeitraum für den Einzug deutlich überschritten hatte. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gilt ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten nach dem Todesfall als unverzüglich. Zieht jemand später ein, muss er dem Finanzamt schlüssig beweisen, warum ein früherer Einzug unmöglich war und dass er diese Gründe nicht selbst verschuldet hat. Das Argument des Sohnes, er habe das Geld für die Renovierung erst ansparen müssen, ließen die Richterinnen und Richter nicht gelten. „Wer die sechs Monate überschreitet, trägt die volle Beweislast und scheitert oft an den strengen Maßstäben der Gerichte“, warnt Steuerberaterin Berner.
Worauf müssen Erbinnen und Erben jetzt achten?
„Wer ein Familienheim erbt, muss sofort nach dem Erbfall aktiv werden“, erklärt Expertin Berner. Erbinnen und Erben sollten umgehend klären, ob sie die Immobilie selbst beziehen wollen und können. Falls umfangreiche Renovierungen anstehen, müssen Betroffene sofort Handwerkerangebote einholen und Aufträge erteilen. Verzögerungen durch lange Wartezeiten auf Baufirmen erkennt das Finanzamt nur dann an, wenn eine lückenlose Dokumentation vorliegt und nachgewiesen werden kann, dass die Verzögerung nicht selbst verursacht wurde. Finanzielle Engpässe schützen grundsätzlich nicht vor dem Verlust der Steuerfreiheit.
Tipp: Was sollten Erbinnen und Erben jetzt tun?
- Prüfen Sie sofort nach dem Erbfall, ob ein zeitnaher Einzug in die geerbte Immobilie für Sie organisatorisch und finanziell machbar ist.
- Holen Sie unverzüglich Angebote von Baufirmen ein und erteilen Sie Aufträge zügig, um dem Finanzamt Ihren festen Einzugswillen zu beweisen.
- Dokumentieren Sie jeden Schritt und jede Verzögerung lückenlos, falls Sie wegen fehlender Handwerker nicht innerhalb von sechs Monaten einziehen können.
