Wer eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Nachträgliche Sonderwünsche beim Hausbau können sich auf den Kaufpreis und damit auch auf die Steuer auswirken, zeigen jetzt aktuelle Urteile des Bundesfinanzhofes. „Wer jetzt baut, sollte wissen, was auf ihn oder sie zukommen kann“, sagt Julius Behr, Steuerberater bei Ecovis in Marktheidenfeld.

Worauf wird Grunderwerbsteuer gezahlt?

Wer ein Grundstück, ein Gebäude oder eine Eigen­tumswohnung kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Bei Neubauten gelten in den meisten Fällen der Kauf des Grundstücks und der Bau des Gebäudes als miteinander verbunden. „Das bedeutet, dass der gesamte Vorgang der Grunderwerbsteuer unterliegt“, erklärt Julius Behr. Leistungen, die auf der unmittelbaren Beauftragung eigener Handwerker beruhen, unterliegen dagegen nicht der Grunderwerbsteuer.

Was gehört zur Bemessungsgrundlage?

Die Steuer wird anhand des Kaufpreises ermittelt: Je höher der Preis, desto höher die Steuerzahlung. „Neubauten werden häufig bereits vor Baubeginn bzw. Fertigstellung erworben. Fallen im Zuge der Fertigstellung Sonderwünsche an – etwa eine zusätzliche Wand, die eingezogen wird, oder andere Bodenbeläge – ändert sich durch diese Zusatzleistungen auch der Kaufpreis. Wie also wirkt sich das auf die Höhe der Grunderwerbsteuer aus? Genau darüber hat der Bundesfinanzhof in zwei Fällen entschieden (BFH-Urteile vom 30.10.2024 II R 18/22 und II R 15/22).

Was ist jetzt neu?

Die Richter urteilten, dass diese zusätzlichen Leistun­gen als weiterer Vorgang der Grundwerbesteuer unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerb besteht. „Also immer dann, wenn die zusätzlichen Leistungen an den ursprünglichen Kaufvertrag anknüpfen oder diesen verändern“, so Julius Behr. Dem Urteil folgend müssen also künftig für die zusätzlichen Leistungen gesonderte Bescheide erstellt werden. „Und zwar auch bei kleineren Beträgen“, erklärt Steuerberater Behr. „Denn die Regelung zur Freigrenze von 2.500 Euro betrifft nur den Grundstückserwerb, haben die Richter klargestellt.“ Der Grunderwerbsteuerbescheid für den ursprüngliche Kauf der Immobilie bleibt unberührt.

Was bedeutet das Urteil?

Dem Urteil folgend bewirken bereits weniger umfangreiche Zusatzleistungen eine Grunderwerbsteuerfestsetzung. „Das bedeutet einen enormen Verwaltungsaufwand. Wir sind also gespannt, wie die Finanzverwaltung mit diesem Urteil umgehen wird“, erklärt Julius Behr und stellt klar: „Wer jetzt baut, braucht nicht selbst aktiv werden, sollte aber damit rechnen, dass zusätzliche Leistungen künftig auch zusätzliche Steuerbescheide nach sich ziehen können.“

Tipp: Was sollten Sie jetzt tun?

• Sie planen den Kauf eines Neubaus? Behalten Sie die Entwicklungen im Blick.
• Bewahren Sie alle relevanten Rechnungen auf.
• Sprechen sie mit Ihrem Steuerberater über weitere Optimierungsmöglichkeiten die Grunderwerbsteuer betreffend.