Immobilien günstig vermieten: So bleiben die vollen Werbungskosten abziehbar
Wer die eigene Wohnung besonders günstig vermietet, etwa an Familienmitglieder, hat ein Interesse daran, dass das Finanzamt die Werbungskosten in voller Höhe anerkennt. Werden die Kosten dagegen anteilig gekürzt, erhöht sich dadurch die Steuerlast entsprechend. „Vermietende sollten deshalb unbedingt die ortsübliche Miete und gegebenenfalls auch die sogenannte Totalüberschussprognose im Blick haben“, sagt Robin Große, Ecovis-Steuerberater bei Ecovis in Ahlbeck.
Was ist bei der Vermietung an Familienmitglieder zu beachten?
Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, muss den Mietvertrag möglichst „fremdüblich“ gestalten. Die Miete darf also nicht zu niedrig sein, sonst können die Kosten der Vermietung nicht in voller Höhe geltend gemacht werden. „Und zwar unabhängig davon, ob an Verwandte oder andere Personen vermietet wird“, erklärt Steuerberater Große. Zudem muss die Miete auch tatsächlich gezahlt werden, damit das Mietverhältnis anerkannt wird. „Gerade bei der Vermietung an nahe Angehörige schaut das Finanzamt oft genauer hin“, weiß Große aus Erfahrung.
Welche Werbungskosten können Vermietende absetzen?
Vermietende dürfen die Kosten der Vermietung von den Mieteinnahmen abziehen. Das verringert den Überschuss – und damit die Steuerlast. Zu den Werbungskosten gehören zum Beispiel die Abschreibungen, Modernisierungsmaßnahmen, Reparatur- und Reinigungskosten oder auch Kreditzinsen.
Was gilt als fremdübliche Miete?
Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Der volle Werbungskostenabzug ist nur erlaubt, wenn die sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete eingehalten wird. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent, dann hilft eine Totalüberschussprognose, um nachzuweisen, dass mit der Vermietung langfristig ein Überschuss erzielt wird. Fällt die Totalüberschussprognose positiv aus, ist ebenso der volle Werbungskostenabzug möglich. Ist die Prognose hingegen negativ, ist nur der anteilige Werbungskostenabzug zulässig. Unterschreitet die Miete die Grenze von 50 Prozent, lassen sich die Werbungskosten nur noch anteilig abziehen. In diesem Bereich kann keine Totalüberschussprognose mehr herangezogen werden.
Was ist die Totalüberschussprognose?
Die Totalüberschussprognose dient dazu, für die Dauer des Vermietungszeitraums den Überschuss realistisch voraussagen. Hierfür werden alle voraussichtlichen Einkünfte aus der Vermietung den entsprechenden Kosten gegenübergestellt. Der Prognosezeitraum beträgt bei Vermietungen meist 30 Jahre. „Fällt diese Prognose positiv aus, erkennt das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht an“, sagt Große.
Wie wird die ortsübliche Miete berechnet?
Als Referenz gilt immer der örtliche Mietspiegel, bei Rahmenwerten der untere Wert. Liegt – etwa bei kleineren Gemeinden – kein Mietspiegel vor, können Mietwert-Kalkulatoren aus dem Internet helfen. „Schwieriger wird es, wenn auch diese nicht vorliegen“, sagt Große. „Dann müssen im Internet Quadratmeterpreisen für nahegelegene und vergleichbare Immobilien recherchiert werden. Diese Werte können je nach Ausstattungsmerkmalen wie Garten oder Balkon angepasst werden. „Dabei müssen Mieten für mindestens drei vergleichbare Objekte zugrunde gelegt werden“, erklärt Große. Auch ein Sachverständigengutachten kann helfen, um die ortsübliche Kaltmiete zu berechnen.
Welche Bedeutung haben die Nebenkosten?
Da für die Vergleichsmiete stets die Warmmiete – also inklusive der umlagefähigen Nebenkosten – maßgeblich ist, spielen diese besonders in strukturschwachen Gegenden mit niedrigen Kaltmieten eine wichtige Rolle. Dazu gehören Grundsteuer, Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach‑ und Haftpflichtversicherung und Hauswart. Auch hier gilt: Nur die Kosten sind heranzuziehen, die auch tatsächlich gezahlt wurden. Nicht berücksichtig werden dürfen Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Große sagt: „Achten Sie in jedem Fall auf eine sorgfältige Dokumentation eigener Berechnungen.“
Tipp: Was sollten Vermietende jetzt tun?
- Prüfen Sie, welche Grenzen Sie bei einer verbilligten Miete beachten müssen.
- Dokumentieren Sie die durchgeführten Berechnungen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sorgfältig.
- Erstellen Sie eine Totalüberschussprognose, sofern die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, um von steuerlichen Vergünstigungen zu profitieren.
