Immobilien sind nach wie vor als Wertanlage interessant. Nach welchen Kriterien Käuferinnen und Käufer beim Erwerb vorgehen sollten, was es dabei zu beachten gibt und wie sich mit geschickter Planung Steuern sparen lassen, erklären die Ecovis-Experten.

Langsam kommt wieder Bewegung in den Immobilienmarkt. Dazu tragen auch einige neue steuerliche Regelungen bei, die für mehr Neubau und energetische Sanierungen sorgen sollen. Für Personen, die jetzt in Immobilien anlegen wollen, eröffnen sich damit neue Möglichkeiten.

Besonders wichtig ist es, sich bei der Auswahl von Immobilien, die nicht zum Privatgebrauch gedacht sind, von harten Fakten leiten zu lassen. „Schließlich gilt die Faustregel: Der Gewinn wird beim Einkauf gemacht“, sagt Rainer Priglmeier, Unternehmensberater bei Ecovis in Dingolfing. Zur Bewertung lässt sich bei Objekten für die Kapitalanlage in der Regel das Ertragswertverfahren heranziehen. Bei diesem Verfahren werden Einnahmen und Kosten gegenübergestellt, um den Wert und damit einen angemessenen Kaufpreis zu bestimmen. Neben Lage und Zustand der Immobilie sollten potenzielle Käufer Mietverträge ebenso unter die Lupe nehmen wie Bewirtschaftungs- oder mögliche Sanierungskosten.

Was ist beim Kauf zu beachten?

Darüber hinaus lassen sich mit einer geschickten Vertragsgestaltung Steuern sparen. Denn wer eine Immobilie kauft, also ein Gebäude samt Grund und Boden, der muss Grunderwerbsteuer zahlen. Je nach Bundesland sind das zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises. „Hier gibt es bereits einige Kniffe, mit denen sich Steuern sparen lassen“, erklärt Priglmeier. Gehören zum Gebäude zum Beispiel eine Küche oder andere aufwendigere Einbauten, lässt sich dafür ein separater Kaufpreis vereinbaren und notariell im Vertrag festhalten. „Das reduziert in Folge den Kaufpreis für das Grundstück und damit auch die daran bemessene Grunderwerbsteuer.“ Allerdings warnt Priglmeier: „Natürlich muss der Preis angemessen sein, damit das Finanzamt dies auch anerkennt.“ Zusätzlich lassen sich viele Kosten, die mit dem Kauf der Immobilie in Verbindung stehen, als Anschaffungsnebenkosten über die Nutzungsdauer verteilt von der Steuer absetzen. Hierzu zählen etwa Maklerprovision, Gutachten oder auch Notargebühren.

Der Kaufpreis für die Immobilie lässt sich außerdem in den Folgejahren steuerlich geltend machen. Hier sollten Käufer daher im Vorfeld auf eine möglichst günstige Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits achten, die ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten wird. „Grundsätzlich gilt: Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr lässt sich abschreiben“, sagt Priglmeier. Als Vorgabe gelten dabei Parameter, die der Gesetzgeber festgelegt hat.

Nicht auf Gutachter verzichten

Ein Tool des Bundesfinanzministeriums, das mit Daten zu Größe, Bodenrichtwert, Miethöhe und Nutzfläche und weiteren Kriterien gefüttert wird, hilft in einem ersten Schritt bei der richtigen Aufteilung. „Darüber hinaus lassen sich aber Spielräume nutzen“, sagt Priglmeier.

Um diese möglichen Spielräume gut ausschöpfen zu können – oder aber bereits vor dem Kauf den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln –, sollten Immobilienerwerber Sachverständige hinzuziehen. Sie haben die notwendige Expertise, um einen genaueren Wert des Gebäudes und im Bedarfsfall eine exaktere Aufteilung in Grund und Boden zu bestimmen.

Auch bei der Ermittlung der Nutzungsdauer, die beim Thema Abschreibungen eine wichtige Rolle spielt, können Gutachten hilfreich sein. In der Regel gilt für die Abschreibung der meisten Gebäude, dass sich zwei Prozent des Kaufpreisanteils über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben lassen, was der pauschalen Nutzungsdauer entspricht.

Hat das Gebäude beim Kauf aber eine verbleibende Nutzungsdauer, die weniger als 50 Jahre beträgt, ließe sich mithilfe eines Gutachtens die kürzere Abschreibungsdauer belegen, was sich in der Folge steuermindernd auswirkt. „Sparen Sie also beim Immobilienkauf nicht an der falschen Stelle. Das Gutachten eines Sachverständigen, der die Immobilie verlässlich bewerten kann, zahlt sich in der Regel schnell aus“, sagt Priglmeier.

Was ist bei der Nachfolge zu beachten?

Wer bereits im Besitz von Immobilien ist, sollte sich frühzeitig darum kümmern, wer Haus und Hof später einmal bekommen soll. „Hier lassen sich ebenfalls durch rechtzeitiges Handeln Steuern sparen“, sagt Hannes Wunderlich, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht bei Ecovis in München. So lassen sich beispielsweise mittels einer Übertragung von Immobilienanteilen oder Gesellschaftsanteilen an einer immobilienbesitzenden Familiengesellschaft zu Lebzeiten gegebenenfalls sogar mehrfach die schenkungsteuerlichen Freibeträge für Ehegatten und/ oder Kinder ausschöpfen. Das spart unter Umständen später einmal Erbschaftsteuer und/oder Schenkungsteuer.

Dabei kommt es auf eine rechtzeitige Bestandsaufnahme an, in der die wichtigsten Fragen geklärt werden: Welches Vermögen ist vorhanden? Wer soll im Todesfall erben? „Anschließend lassen sich entsprechende Strategien erarbeiten, um Schenkungsteuerfreibeträge unter Umständen mehrfach voll auszuschöpfen, gegebenenfalls auch durch den Vorbehalt von Nießbrauchsrechten, um den Schenkungswert der Immobilie zu mindern und dadurch den jeweiligen Freibetrag nicht zu überschreiten“, erklärt Wunderlich. Dabei kann es auch sinnvoll sein, über die Rechtsform der Vermögensverwaltung nachzudenken. So kann es mitunter klug sein, Immobilienvermögen zunächst auf eine Personen- oder Kapitalgesellschaft zu übertragen, um steuerliche Vorteile auszunutzen. Auch Wunderlich rät zu einer gut geplanten Vorgehensweise beim Immobilienkauf: „Wichtig ist immer: Lassen Sie sich im Vorfeld beraten – egal ob zu Kaufpreis, Vertragsgestaltung oder Fördermitteln. So können Sie das Beste aus der Immobilienanlage herausholen.“