Die richtige Formulierung macht’s!

Die Mitteilung dass die „Mängelbeseitigung stattgefunden“ hat und der „Mangel behoben“ ist, führt zum Neubeginn der Verjährung der Mängelansprüche

Erklärt der Auftragnehmer, dass die Mängelbeseitigung stattgefunden hat und der Mangel behoben wurde, liegt darin ein die Verjährung der Gewährleistungsansprüche unterbrechendes Anerkenntnis. Dieses umfasst nicht nur die erkannten Mangelerscheinungen, sondern die sich aus der eigentlichen Mangelursache ergebenden Ansprüche.

OLG München, Beschluss vom 08.08.2016 – 28 U 1483/16 Bau; BGH, Beschluss vom 25.04.2018 – VII ZR 222/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Der Sachverhalt:

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft und macht der beklagten Bauträgerin gegenüber Ansprüche wegen Mängeln bei einem Sanierungsvorhaben geltend.

Im Rahmen der Sanierungsarbeiten erneuerte die Beklagte u. a. das Dach des im Eigentum der WEG stehenden Objekts. Nach der Durchführung dieser Arbeiten trat Feuchtigkeit im Bereich des Daches auf, welche die Klägerin der Beklagten als Mangel anzeigte. Diese wiederum verweigerte eine Mangelbeseitigung und entgegnete auf die Mängelanzeige der Klägerin per Mail an den Hausverwalter:

„Die Mängelbeseitigung zur Undichtigkeit des Daches fand am 12.06.2007 durch die Firma xx statt. Die Fälze wurden nachgelötet, das gesamte Dach wurde gereinigt und kontrolliert. Auch schreibt Frau xx in ihrer nachstehende E-Mail, dass keine Feuchtigkeit mehr eingetreten ist. Der Mangel ist behoben.“

Die Klägerin ließ in der Folge das Blechdach durch einen Drittunternehme erneuern und begehrte von der Beklagten die Erstattung der Kosten dieser Selbstvornahme.

Auf die Einrede der Verjährung der Beklagten berief sich die Klägerin auf die vorstehende E-Mail an den Hausverwalter, die ihrer Ansicht nach zu einem Neubeginn der Verjährung der Mängelansprüche geführt habe.

Die Beklagte entgegnete hierauf, dass die E-Mail an den Hausverwalter kein verjährungsunterbrechendes Anerkenntnis darstelle, weil es ihr u. a. am Erklärungsbewusstsein gefehlt habe und die Erklärung sich im Übrigen allenfalls auf das in der E-Mail beschriebene Mangelsymptom bezogen habe.

Das Landgericht München I gab der Klage überwiegend statt und verurteilte die Beklagte zur Zahlung der Ersatzvornahmekosten für die Erneuerung des Blechdachs.

Hiergegen wandte sich die Beklagte mit der Berufung zum Oberlandesgericht München.

Die Entscheidung:

Ohne Erfolg! Das OLG München wies die Berufung gegen das vorangegangene Endurteil des Landgerichts München I vom 26.02.2016 (Az. 2 O 24834/09) gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Die Berufung wurde nicht zugelassen.

Hierzu führte das Oberlandesgericht München insbesondere aus, dass der Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Selbstvornahmekosten nicht verjährt seien, da durch die oben geschilderte E-Mail der Beklagten vom 07.09.2007 die Verjährung der Mängelansprüche neu begonnen hat.

Denn in der vorgenannten E-Mail sei ein Anerkenntnis i. S. d. § 212 Abs. 1 BGB zu sehen.

Ob sich die Beklagte dabei tatsächlich bewusst war, ein Anerkenntnis abzugeben, kann nach den Ausführungen des OLG München dahinstehen. Denn entscheidend ist, wie das Verhalten der Beklagten nach dem objektiven Empfängerhorizont zu verstehen ist. Hierzu verweist das OLG München auf die Ausführungen des BGH mit Urteil vom 01.03.2005 (Aktenzeichen VI ZR 101/04). Danach genügt für ein verjährungsunterbrechendes Anerkenntnis ein tatsächliches Verhalten des Schuldners gegenüber dem Gläubiger, aus dem das Bewusstsein vom Bestehen der Forderung unzweideutig entnehmen ist und angesichts dessen der Gläubiger darauf vertrauen darf, dass sich der Schuldner nicht auf den Ablauf der Verjährung berufen wird. Der Schuldner muss dabei sein Wissen, zu etwas verpflichtet zu sein, klar zum Ausdruck bringen, wobei allerdings ein Anerkenntnis auch in einem schlüssigen Verhalten oder sogar in einem bloßen Stillschweigen liegen kann. Wie das Verhalten des Schuldners zu verstehen ist, beurteilt sich dabei maßgebend nach dem objektiven Empfängerhorizont des Gläubigers.

In dem vorliegenden Fall war das Verhalten der Beklagten danach als Anerkenntnis eines Mangels zu verstehen.

Denn auf die Aufforderung zur Mangelbeseitigung durch die Klägerin antwortete die Beklagte, dass die „Mängelbeseitigung zu Undichtigkeit des Dachs stattgefunden“ habe und dass „der Mangel behoben“ sei. Aus Sicht eines objektiven Empfängers ist das als Anerkenntnis der Verantwortlichkeit für einen Mangel zu verstehen.

Außerdem stellte das OLG München klar, dass das Anerkenntnis bei Gewährleistungsansprüchen nicht nur die erkannten Mangelerscheinungen umfasst, sondern die sich aus der eigentliche Mangelursache ergebenden Ansprüche. Insoweit verwies es auf das Urteil des OLG Köln vom 31.03.1995 (Az. 19 U 248/94), mit dem festgestellt wurde, dass wegen der rechtlichen Selbstständigkeit einzelner Mängel und der hieraus abgeleiteten Ansprüche eine Hemmung nur für den jeweils geltend gemachten Mangel eintritt, dass hiervon allerdings alle Mängel umfasst sind, die auf dasselbe Erscheinungsbild zurückzuführen und das Erscheinungsbild ursächlich sind.

Dieser Grundsatz muss spiegelbildlich auch für das Anerkenntnis eines Mangels i. S. d. § 212 BGB gelten.

Die hierauf erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH hat dieser mit Beschluss vom 25.04.2018 (Aktenzeichen VII ZR 222/16) zurückgewiesen.

Praxishinweis:

Um nicht zu einer Verjährungsunterbrechung oder sogar zu einem Verjährungsneubeginn der Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers zu gelangen, ist bei sämtlichen Erklärungen zu behaupteten Mängeln oder insoweit stattgefundenen Nachbesserungs- oder bzw. Beseitigungsarbeiten unbedingt darauf zu achten, wie diese Erklärungen formuliert sind.

Der Vorsicht halber sollten diesbezügliche Erklärungen stets mit dem Zusatz versehen werden, dass diese „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ erklärt werden. Im Zweifel empfiehlt es sich insoweit, frühzeitig einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.

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