Reihenhäuser und Doppelhaushälften am Rand eines Feldes in einer Neubausiedlung in einem Vorort von Frankfurt am Main bei sonnigem Wetter

Gewerbesteuerbefreiung für Immobilienunternehmen

2 min.

9. September 2022

Immobilienunternehmen mit der Rechtsform Kapitalgesellschaft nutzen häufig das Steuersparmodell „erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung“. Aber aufgepasst! Ausgerechnet bei der Verpachtung von Dachflächen für den Betrieb von Photovoltaikanlagen gibt es Fallstricke. Sonst wird es teuer.

Erweiterte gewerbliche Grundstückskürzung: Worum geht’s?

Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können sich von der Gewerbesteuer befreien lassen. Davon profitieren in erster Linie Kapitalgesellschaften. Als Immobiliengesellschaften zahlen sie nicht nur Grundsteuer, sondern sie sind auch aufgrund ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig. Um die doppelte Besteuerung mit Grund- und Gewerbesteuer zu vermeiden, hat der Gesetzgeber die Steuerbefreiung „erweiterte gewerbliche Grundstückskürzung“ eingeführt.

Fallstricke: Verpachtung von Dachflächen für PV-Anlagen

Die Steuerbefreiung ist allerdings gefährdet, wenn ein Grundstück zum Teil dem Gewerbebetrieb eines der Anteilseigner der Grundstücksgesellschaft dient. Einem Grundstücksunternehmen wurde aus diesem Grund die Gewerbesteuerbefreiung entzogen. Das Unternehmen hatte Dachflächen an eine GbR verpachtet, die ihrerseits gewerbliche Einkünfte aus dem Betrieb einer darauf installierten Photovoltaikanlage erzielte. Problematisch war, dass einzelne Gesellschafter der Immobiliengesellschaft sowohl an der Grundstücksgesellschaft als auch an der Photovoltaik-GbR beteiligt waren, so der Bundesfinanzhof (BFH) (Beschluss vom 01.06.2022, Az. III R 3/21).

Fazit: Verpachten an eine Schwester-GmbH

„Bedauerlicherweise hat der BFH keine Bagatellbeteiligungen gebilligt“, sagt Steuerberater Simon Gossert von Ecovis in München. Die Steuerbefreiung wird auch schon dann verwehrt, wenn

nur ein Gesellschafter der Personengesellschaft zugleich Gesellschafter des überlassenden Grundstücksunternehmens ist,
die Gesellschafter jeweils nur geringe (unter ein Prozent) Beteiligungen an der anpachtenden Personengesellschaft halten oder
es sich auch um „nur ein Dach“ handelt.

„Sichern Sie sich also die Steuerbefreiung, indem das Betriebsunternehmen (hier die Photovoltaik-GbR) nicht als Personengesellschaft, sondern als Kapitalgesellschaft (Schwester-GmbH) führen“, rät Gossert. Dann wird für die Prüfung der Steuerbefreiung nicht auf den einzelnen Gesellschafter „hinter der GbR“ geschaut, sondern auf die Kapitalgesellschaft als eigenständige juristische Person.