Immobilien: Beim Renovieren den Fiskus beteiligen und die Kosten richtig abschreiben

Vermieter können die Kosten ihrer Immobilie steuerlich absetzen. Allerdings unterscheidet das Finanzamt, ob die Ausgaben beim Kaufen, Bauen oder bei Arbeiten zum Erhalt von Haus oder Wohnung entstehen. Also ob es sich um Renovierungskosten handelt. „Bei der Steuer macht das einen Riesenunterschied“, sagt Daniel Frischkorn, Steuerberater bei Ecovis in Berlin.

Das Finanzamt beteiligt sich an den Kosten, wenn Eigentümer eine vermietete Wohnung oder ein Haus renovieren. Allerdings sind nur Ausgaben, die dem Erhalt dienen, sofort als Werbungskosten abziehbar. Alle anderen sind über die Nutzungsdauer abzuschreiben – meist über 50 Jahre. Das mindert den abzugsfähigen Betrag pro Jahr erheblich. Denn das Finanzamt unterscheidet penibelst zwischen Erhaltungsaufwand sowie Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Was Immobilienbesitzer sofort steuerlich geltend machen können

Zu den steuerlich sofort abziehbaren Kosten gehören Reparaturen, die bereits vorhandene Einrichtungen in ihrer Funktion erneuern. Wenn ein Immobilienbesitzer beispielsweise Fenster und Türen austauscht, Sicherheitsschlösser oder eine Türsprechanlage einbaut, das Bad renoviert oder das Dach neu deckt. Die Kosten fürs Innenwände Streichen, Tapezieren oder eine Teppichgrundreinigung sind ebenfalls sofort abzugsfähig.

Was über die Nutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben ist

Von Anschaffungs- oder Herstellungskosten spricht das Finanzamt, wenn der Besitzer etwas Neues an der Immobilie schafft, also beispielsweise das Dach ausbaut oder das Haus dämmt und damit das Objekt wesentlich verbessert. Dazu zählen nicht nur alle Ausgaben für den Kauf, sondern auch das, was Besitzer rund um den Erwerb der Immobilie ausgeben. Zu diesen anschaffungsnahen Aufwendungen gehören

• Ausgaben, um beschädigte Gebäudeteile wiederherzustellen, zum Beispiel wenn Mauerrisse zu verputzen sind,
• Arbeiten, die die Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich aufwerten sowie
• Schönheitsreparaturen.

In drei Urteilen aus dem Jahr 2016 entschied der Bundesfinanzhof, dass die Kosten fürs Kaufen, Renovieren oder Modernisieren inklusive der Kosten für Schönheitsreparaturen zu den Herstellungskosten zählen. Bleibt die Summe sämtlicher Nettokosten innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb unter 15 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie, dann sind die Kosten steuerlich als Werbungskosten abziehbar. Sonst sind die Ausgaben grundsätzlich über die angenommene Nutzungsdauer abzuschreiben. „Wir empfehlen daher, beim Kauf einer Immobilie die zusätzlichen Arbeiten gut zu planen und am besten etwas Puffer zu lassen“, rät Ecovis-Steuerberater Daniel Frischkorn, „wenn etwa die Heizung in den ersten drei Jahren kaputt geht und der Betrag überschritten ist, dann sind plötzlich die ganzen Kosten über die 50-jährige Nutzungsdauer abzuschreiben und der Steuervorteil ist futsch.“ Ebenfalls möglich ist es, scheibchenweise vorzugehen. „Kostet eine Baumaßnahme unter 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer, dann lässt sie sich auf Antrag steuerlich immer als Reparatur behandeln. Besser ist es, in mehreren kleineren Schritten zu renovieren, falls das technisch machbar ist“, empfiehlt Ecovis-Steuerberater Frischkorn. Bild zum Download: