Ländererlasse zur neuen Grundsteuer: Nachweis eines niedrigeren Werts im Bundesmodell

Eigentümer von Immobilien bekommen in bestimmten Fällen die Chance, einen niedrigeren Wert im Bundesmodell nachzuweisen. So können sie künftig Steuern sparen. Die Finanzverwaltung gibt einem Antrag jedoch nur statt, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Welche das sind, erklärt Steuerberater Ulf Knorr bei Ecovis in Rostock.

Hintergrund der Grundsteuerreform

In einem Beschluss vom 27. Mai 2024 gab der Bundesfinanzhof (BFH) zwei Grundstückseigentümern recht, die gegen ihre Bescheide vorgegangen waren. Sie hielten den ermittelten Grundsteuerwert nach Bundesmodell für deutlich zu hoch. Beide erhielten die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, da laut BFH ein Verstoß des Übermaßverbots vorlag (Beschluss vom 27. Mai 2024, II B 78/23 (AdV = Aussetzung der Vollziehung)).

Bislang hatte der Gesetzgeber nicht ausdrücklich geregelt, wie der Ausweis auszusehen hat. Nun reagiert die Finanzverwaltung aber mit koordinierten Ländererlassen auf den Beschluss des BFH: Eigentümer sollen in bestimmten Fällen künftig die Möglichkeit erhalten, einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung zu stellen. Somit können sie Einspruch gegen die vom Finanzamt ermittelte Grundsteuer erheben.

Die Verletzung des Übermaßverbots ist die Voraussetzung dafür, dass Eigentümer einen niedrigeren Wert nachweisen können. Das ist der Fall, wenn der festgestellte Wert durch das Finanzamt den nachgewiesenen niedrigeren Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigt.

Wer ist von den Neuerungen zur Grundsteuer betroffen?

Die Entscheidung des BFH betrifft lediglich das Bundesmodell, nicht aber das vereinfachte Flächenverfahren. Somit sind die Finanzämter in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg nicht von der Neuregelung betroffen.

Nachweis eines niedrigeren Werts

„Damit Steuerpflichtige von dem neu erlangten Recht profitieren können, müssen sie aktiv handeln und den Nachweis eines niedrigeren Werts selbstständig bei ihrem Finanzamt einreichen“, erklärt Steuerberater Ulf Knorr von Ecovis in Rostock. Als Nachweis gilt:

• ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses durch einen öffentlich bestellten und vereidigten oder akkreditierten Sachverständigen oder
• der Kaufpreis, wenn sich die Verhältnisse zwischen dem Zustandekommen des Kaufpreises und Hauptfeststellungszeitpunkt der Grundsteuer nicht verändert haben.

Die Grundsätze gelten auch für erbbaurechtsbelastete Grundstücke. Grundstückseigentümer müssen die Regelung dann so anwenden, als wäre das Grundstück nicht mit einem Erbbaurecht belastet.

„Bevor Grundstücksbesitzer ein teures Gutachten erstellen lassen, sollten sie sich unbedingt überlegen, ob die Kosten verhältnismäßig zur zahlenden Grundsteuer sind“, rät Ulf Knorr.

Eine Ausnahme von den Nachweisregeln gibt es: Übersteigt der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent, muss das Finanzamt den Wert im Rahmen einer fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung neu feststellen. Dazu muss der entsprechende Wert des letzten Feststellungszeitpunkts jedoch um mehr als 15.000 Euro nach oben oder unten abweichen.

Ausblick

Ob der Gesetzgeber die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Werts für die Berechnung der Grundsteuer noch rechtlich verankert, bleibt abzuwarten. „Im Moment läuft das Gesetzgebungsverfahren für das Jahressteuergesetz 2024 – das nun Steuerfortentwicklungsgesetz heißt. Es kann sein, dass der Gesetzgeber die neue Regelung darin schon umsetzt“, sagt Steuerberater Knorr.