Lieferung von Elektrizität, Wärme und Wasser bei Vermietung: Wann ist ein Vorsteuerabzug möglich?

Neben der Vermietung des Wohnraums erbringen Vermieter oft auch noch weitere Leistungen für ihre Mieter. Doch wann handelt es sich um eigenständige Leistungen und wann um Nebenleistungen? Diese Frage ist vor allem bei Mieterstrommodellen strittig. Mit seinem Urteil vom 17. Juli 2024 sorgte der Bundesfinanzhof (BFH) für Klarheit (XI R 8/21). Die Details kennt Ecovis-Steuerberater Andreas Zängerle aus Memmingen.

Steuerliche Behandlung von Mieterstrom

Dabei bezieht der Mieter den Strom vom Vermieter. Erzeugt der Vermieter selbst Strom mit einer eigenen Photovoltaikanlage (PV-Anlage), kann er ihn im Rahmen eines Mieterstrommodells an seinen Mieter verkaufen. Hier stellt sich die Frage, ob der Stromverkauf an den Mieter als Nebenleistung zur potenziell steuerfreien Vermietung zählt oder als eigenständige, steuerpflichtige Hauptleistung. Eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Vermietung wäre ebenfalls steuerfrei. Dadurch ginge jedoch das Recht verloren, die Vorsteuer für die Kosten der Nebenleistung abzuziehen. Wenn die Lieferung des Stroms an die Mieter aus der PV-Anlage als Nebenleistung gesehen wird, dürfte also für den Kauf der Anlage keine Vorsteuer abgezogen werden.

Ob der Vorsteuerabzug rechtmäßig ist, hängt von zwei Fragen ab:

1. Ist die Stromlieferung eine eigenständige Leistung oder eine Nebenleistung zur Vermietung?
2. Mit welchen Ausgangsleistungen steht die Eingangsleistung in Zusammenhang?

Der Fall

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter die Möglichkeit, den Stromlieferanten frei zu wählen. Sie waren also nicht dazu verpflichtet, den Strom vom Vermieter zu beziehen. Sie konnten den Stromliefervertrag auch jederzeit unabhängig vom Mietvertrag kündigen. Zudem erfolgte die Abrechnung individuell mittels separater Zähler. Laut BFH liegen somit getrennte Leistungen vor. Die Stromlieferung ist also eine eigenständige Leistung. Wichtig: Ein Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil eines Vertrags über die Miete von Wohnräumen sein. Bei einem Verstoß gegen dieses Verbot ist der Mieterstromvertrag nichtig (Paragraph 42a Abs. 2 Energiewirtschaftsgesetz, EnWG – das Kopplungsverbot).

Anders kann es aussehen, wenn die begleitende Leistung mit der Vermietung eines Gebäudes eine Gesamtheit bildet. Dann ist die Vermietung und die Stromlieferung laut BFH als einheitliche Leistung zu sehen. Das ist oft bei einer Vermietung für kurze Zeiträume – etwa in der Ferienzeit oder aus beruflichen Gründen – der Fall. Hier bieten Vermieter oft entsprechende begleitende Leistungen an, die sich nicht von den Mietkosten trennen lassen. Was konkret gilt, ist jedoch im Einzelfall zu beurteilen.

Das Urteil: Wann ist ein Vorsteuerabzug möglich?

Damit der Vorsteuerabzug aus einer Eingangsleistung zulässig ist, muss ein ausreichender Zusammenhang zwischen einem bestimmten Eingangsumsatz und einem Ausgangsumsatz bestehen. Das ist nur der Fall, wenn die Ausgaben zu den Kostenelementen der besteuerten, zum Abzug berechtigenden Ausgangsumsätze gehören. Damit muss die PV-Anlagemuss also, zu den Kostenelementen der besteuerten, zum Abzug berechtigenden Ausgangsumsätze gehören.

Diesen notwendigen Zusammenhang sah der BFH zwischen der Anschaffung der PV-Anlage und dem Beliefern der Mieter mit Strom. Grund: Der Vermieter erhob marktübliche Strompreise, die zumindest die Anschaffungskosten der PV-Anlage deckten. Die Kosten der Anschaffung lasse sich somit im Preis der Stromlieferung wiederfinden.

Bei der Kostenumlage aufpassen

„Vermieter sollten bei der Vermietung darauf achten, welche Kosten sie auf die Mieter umlegen können“, sagt Ecovis-Steuerberater Andreas Zängerle aus Memmingen. Der Urteilsfall ist nicht mit dem BFH-Urteil vom 7. Dezember 2023 (V R 15/21) zur Anschaffung und Vorsteuerabzug einer Heizungsanlage vergleichbar, denn dabei versagte der BFH den Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten einer Heizungsanlage.

„Aufgrund der Betriebskostenverordnung ist es nicht möglich die Anschaffungskosten einer Heizungsanlage auf die Wärmelieferung umzulegen“, erklärt der Ecovis-Experte. „Die Anschaffungskosten gehen nicht als Kostenelemente in die Wärmelieferung ein.“ Es ist somit nur möglich, die Miete allgemein zu erhöhen. Darüber hinaus schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch zwar die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, jedoch nicht die Lieferung von Strom. Damit gehen die Anschaffungskosten der Heizung als Kostenelemente nicht in eine potenzielle Wärmelieferung ein, sondern in die im Urteilsfall steuerfreie Vermietungsleistung. Der Vorsteuerabzug war somit nicht möglich.

Was sollten Vermieterinnen und Vermieter beachten?

Das Urteil bringt Bewegung in die Diskussion um den Mieterstrom. Seit Einführung des Nullsteuersatzes hat es jedoch an Bedeutung verloren – zumindest für die meisten PV-Anlagen, die nach dem 1. Januar 2023 angeschafft wurden. In diesen Fällen spielt der Vorsteuerabzug keine Rolle mehr.

Offen bleibt, wie die Finanzverwaltung reagieren wird. Der BFH widerspricht mit diesem Urteil dem Umsatzsteueranwendungserlass (Abschnitt 4.12.1 Abs. 5 Satz 3, UStAE).  Darin wird die Lieferung von Strom an Mieter als Nebenleistung gesehen und daher meist steuerfrei behandelt.  Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf das Urteil reagiert.