Immobilien-GmbH: Wann sich die steueroptimierte Immobiliengesellschaft lohnt

Immobilien-GmbH: Die Immobilien-GmbH verspricht eine geringe Steuerlast und Vorteile bei der Nachfolge. Doch für wen und in welchen Fällen sich das Modell rechnet, ist eine Frage der Strategie.

Mittelständische Unternehmerinnen und Unternehmer investieren oftmals in Immobilien. Dabei stellt sich häufig die Frage nach einer Struktur, die steuerliche Vorteile bietet. „Denn wenn Immobilien im Privatvermögen gehalten werden, unterliegen die Erträge oft dem persönlichen Spitzensteuersatz“, erklärt Andreas Bachmeier, Unternehmensberater bei Ecovis in Dingolfing. Abhilfe kann hier eine „Immobilien-GmbH“ schaffen. Dabei handelt es sich um eine gewöhnliche GmbH, deren Zweck auf den Erwerb, die Verwaltung oder den Verkauf von Objekten ausgerichtet ist. In der Beratungspraxis zeigen sich meist drei typische Szenarien für diese Rechtsform, sagt Bachmeier: „Mandantinnen und Mandanten wollen entweder Bauprojekte realisieren, ihr Vermögen für eine Schenkung oder Nachfolgeregelung strukturieren oder ihre laufende private Steuerbelastung reduzieren.“

Zwei Wege: Gewerbe oder Vermögensverwaltung

Entscheidend für die Besteuerung ist allerdings die Ausgestaltung der Gesellschaft. Die gewerbliche Immobilien-GmbH ist typisch für Bauträger oder Beherbergungsbetriebe. Sie unterliegt der vollen Gewerbesteuer. Demgegenüber steht die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH. Sie konzentriert sich auf die reine Vermietung und Verpachtung ohne Zusatzleistungen wie Hotelbetrieb oder Projektentwicklung. Ihr Ziel ist eine minimale Steuerlast. Denn normalerweise fallen für eine GmbH rund 15 Prozent Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag an. Das führt zusammen mit der Gewerbesteuer zu einer Gesamtbelastung von etwa 30 Prozent.

Verwalten die Gesellschaften jedoch ausschließlich eigene Immobilien, kann die Gewerbesteuer auf null sinken. „Man muss aber sehr aufpassen, die vermögensverwaltenden Einkünfte der GmbH nicht durch gewerbliche zu infizieren“, warnt Christian Kehnappel, Steuerberater bei Ecovis in Bergen auf Rügen. Bereits kleine Zusatzleistungen wie das Überlassen von anderen Wirtschaftsgütern oder ein Hausmeisterservice können dazu führen, dass die gesamte Kürzung wegfällt.

Der große Vorteil der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH ist die Thesaurierung, fasst es Bachmeier zusammen: „Da geringere Steuern anfallen, bleibt mehr Geld für Tilgungen oder neue Investitionen im Unternehmen.“

Vermögen poolen für die Nachfolge

In der Praxis dient die GmbH häufig dazu, Vermögen für die nächste Generation zu bündeln. „Es ist leichter, einen prozentualen Anteil an einer Gesellschaft zu verschenken, als eine Immobilie zu suchen, die exakt in den Freibetrag passt“, sagt Kehnappel. Durch das Pooling des Vermögens lassen sich die Freibeträge für Kinder (400.000 Euro) oder Ehepartner (500.000 Euro) optimal nutzen. Zudem bietet die GmbH den Schutz einer Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen. Für Familienverbünde ist zudem die GmbH & Co. KG interessant, da sie eine flexible Gewinnverteilung ermöglicht.

Der Preis der Struktur

Die Vorteile haben ihren Preis. Der größte Nachteil ist der Wegfall der zehnjährigen Spekulationsfrist. Während Privatpersonen Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen können, unterliegt der Verkaufsgewinn in einer GmbH immer der Steuer. „Wer heute schon weiß, dass er ein Objekt nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen möchte, sollte es nicht in eine GmbH einbringen“, rät Kehnappel. Zudem verursachen Buchhaltung, Jahresabschluss und IHK-Beiträge laufende Kosten. Eine GmbH lohnt sich daher primär bei einem langfristigen Plan und hohen Gewinnen, die im Unternehmen verbleiben sollen. „Schütten Unternehmen Gewinne an ihre Gesellschafter aus, fallen zusätzlich 25 Prozent Abgeltungsteuer an. Das kann die Gesamtbelastung auf bis zu 50 Prozent treiben“, sagt Ecovis-Experte Kehnappel.