Immobilien-Kaufpreis aufteilen: Der Bundesfinanzhof hilft Käufern beim Steuern sparen

Immobilien-Kaufpreis aufteilen: Der Bundesfinanzhof hilft Käufern beim Steuern sparen

Wer seine Immobilie vermietet, will möglichst wenig Steuern zahlen. Die Abschreibungen für das Gebäude senken die Steuerlast. Daher wollen Immobilienkäufer, dass ein größerer Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Das Finanzamt lehnt die von Immobilienkäufern gewählte Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück bisher meist ab. Welche Vorteile ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) Immobilienkäufern bringt, erklärt Ecovis-Steuerberater Michael Dirnberger in Nürnberg.

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft und dann vermietet, darf die Abschreibung für den Gebäudeanteil von der Steuer absetzen. Die Abschreibung, also die Abschreibung für Abnutzung (Afa), beträgt zwei Prozent des Gebäudepreises und zwar 50 Jahre lang. Doch beim Erwerb einer Immobilie kauft man auch ein Grundstück mit. Anders als ein Gebäude, das im Laufe der Zeit an Wert verliert, nutzt sich ein Grundstück nicht ab. Deshalb gibt es dafür keinen Steuernachlass.

Käufer wollen deshalb, dass der Anteil des Kaufpreises für das Gebäude möglichst groß ist. Früher akzeptierte das Finanzamt meist die vom Steuerpflichtigen angegebenen Prozentsätze für Immobilie und Grundstück. Doch in den letzten Jahren gab es darüber öfter Streit. Das Finanzamt korrigierte die Angaben der Immobilienkäufer mithilfe einer selbst entwickelten Arbeitshilfe und wich nicht mehr davon ab. Das brachte die Kalkulation der Käufer durcheinander.

Was ändert das neue BFH-Urteil?

Am 21. Juli 2020 hat der BFH entschieden, dass es sich bei der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nur um ein internes Arbeitsmittel handelt, das nicht bindend ist. Es vermittle keine realen Verkehrs- oder Marktwerte. „Die Arbeitshilfe sagt also nichts darüber aus, was eine Wohnung oder ein Haus in einer bestimmten Gegend tatsächlich wert ist“, erläutert Ecovis-Steuerberater Michael Dirnberger.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?

„Aus Sicht des Eigentümers oder Käufers ist das Urteil sehr erfreulich“, findet Steuerberater Dirnberger, „das Urteil stärkt den Käufer. Denn der BFH hat erneut bestätigt, dass die Finanzverwaltung eine vertragliche Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil grundsätzlich akzeptieren muss.“

Was müssen Käufer beachten?

„Käufer sollten schon beim Kauf eine Aufteilung vereinbaren“, empfiehlt Dirnberger. Er rät Käufern und Verkäufern, dass sie den Kaufpreis nachvollziehbar zwischen Gebäude und Grundstück aufteilen. „Einen Grundstücksanteil von fünf Prozent in Städten wie Nürnberg, München oder Berlin wird kaum ein Finanzamt akzeptieren“, sagt er.

Rechenbeispiel: So wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die Steuerlast aus

Ein Immobilienkäufer kauft ein Haus mit Garten für 500.000 Euro. Das Haus vermietet er für 1.000 Euro im Monat. Die Afa für den Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, kann er von seinen Mieteinnahmen über einen Zeitraum von 50 Jahren abziehen.

Fall 1: Bei einem Gebäudeanteil von 60 Prozent des Kaufpreises beträgt die jährliche Afa 6.000 Euro. Diese zieht er von den 12.000 Euro Mieteinnahmen ab. Somit muss er nur noch 6.000 Euro als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern.

Fall 2: Liegt der Anteil des Kaufpreises für das Gebäude bei 20 Prozent, dann beträgt die jährliche Afa nur 2.000 Euro. Somit kann der Immobilienkäufer nur 2.000 Euro von seinen Mieteinnahmen abziehen und hat mit 10.000 Euro deutlich höhere Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die er versteuern muss.

Kaufpreisaufteilung:

·         Gebäude 60 %

·         Grund und Boden 40 %

Kaufpreisaufteilung:

·  Gebäude 20 %

·  Grund und Boden 80 %

Jährliche Mieteinkünfte 12 x 1.000 € = 12.000 € 12 x 1.000 € = 12.000 €
abzgl. Abschreibung Gebäude (2 % der Anschaffungskosten, die auf das Gebäude entfallen) 2 % x 300.000 € = 6.000 € 2 % x 100.000 € = 2.000 €
Zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 6.000 € 10.000 €

Ab wann können Immobilienkäufer das BFH-Urteil nutzen?

Streiten Sie momentan noch mit dem Finanzamt bezüglich der Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden sowie Gebäude, können Sie jetzt auf das Urteil verweisen. „Das Urteil können Sie aber nur nutzen, wenn der Einkommensteuerbescheid noch offen, also noch nicht rechtskräftig ist“, sagt Dirnberger.

Tipp: Was sollten Käufer im Zweifelsfall tun?

Wer jetzt kaufen will, sollte auf jeden Fall eine vernünftige Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude im Vertrag fixieren. „Wer schon gekauft hat, aber noch keinen Bescheid hat, sollte sich an seinen Steuerberater wenden, der ihm bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt hilft“, rät Ecovis-Steuerberater Dirnberger.

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Michael Dirnberger
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