Immobilienbewertung: Mit Expertenwissen die richtige Bewertung erreichen
Immobilien jetzt kaufen? Oder doch lieber auf weiter fallende Preise spekulieren und abwarten? Der Immobilienmarkt, insbesondere auch für Gewerbeimmobilien, hat unruhige Zeiten hinter sich. Worauf es bei der Bewertung jetzt ankommt, erklären die Ecovis-Experten.
Seit Jahren gab es bei der Preisentwicklung für Gewerbeimmobilien nur eine Richtung: nach oben. Doch bereits 2019 deutete sich eine Trendwende an. Mit der Corona-Krise zeichneten sich zunächst im Einzelhandelsmarkt Probleme ab, dann auch im Markt für Büroimmobilien. Die Preise für Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind im vergangenen Jahr so stark gefallen wie noch nie zuvor, zuletzt im dritten Quartal 2023 um 2,2 Prozent auf Quartals- und um 10,3 Prozent auf Jahressicht.
Der Markt stabilisiert sich
„Mittelfristig wird sich der Markt wieder stabilisieren. Wer also kaufen will, der sollte die derzeitige Situation nutzen“, sagt Rainer Priglmeier, Unternehmensberater bei Ecovis in Dingolfing und von der Industrie und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Priglmeier will das jedoch keinesfalls als pauschalen Rat verstanden wissen: „Ob sich ein Kauf lohnt oder nicht, hängt immer von den Einzelkriterien einer Immobilie ab: von ihrem Zustand, ihrer Lage, ihrem Nutzungskonzept und natürlich auch von der Region, in der die Immobilie liegt.“
Priglmeier ist Experte für Immobilienbewertung und erstellt gemeinsam mit seinem Team der Immobiliengesellschaft Bayern mbH (IG Bay), einer Tochtergesellschaft der Ecovis-Gruppe, Gutachten für die Immobilienbewertung – für Kommunen und Gerichte ebenso wie für Betriebe oder Privatpersonen. Alle neun Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die von Dingolfing und Würzburg aus für ganz Bayern und darüber hinaus arbeiten, sind zertifizierte Sachverständige oder von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellt und vereidigt. Priglmeier erklärt: „Wir bieten Qualität, die auch vor Gericht Bestand hat.“
Immobilienbewertung mit regionalen Kenntnissen
„Immobilienbewertungen sind häufig gefragt“, erklärt Mike Rudolph, Unternehmensberater bei Ecovis in Chemnitz. „Etwa wenn der Verkauf eines Objekts oder des ganzen Betriebs ansteht, bei Investitionsvorhaben, aber auch im Rahmen von Betriebsübergaben oder Finanzierungen, wenn Finanzämter oder Banken Wertermittlungen benötigen.“ Rudolph setzt dann auf Teamarbeit – und das große Ecovis-Netzwerk: „Die Vernetzung von regionalen Kenntnissen und Expertenwissen bringen unsere Projekte ans Ziel. Im Team von Steuerberatern, Rechtsanwälten sowie den Gutachtern und Maklern der IG Bay können wir so das beste Ergebnis für unsere Mandanten erzielen.“ Zuletzt wurde auf diese Weise eine Immobiliengesellschaft auf der Suche nach Investitionspotenzial in Sachsen fündig. Und ein Gewerbebetrieb mit Immobilie konnte eine vielversprechende Nachfolgeregelung treffen, die ebenfalls in Zusammenarbeit mit einer Ecovis-Kanzlei umgesetzt wurde. Auch Priglmeier möchte die regionalen Kenntnisse der Kolleginnen und Kollegen nicht missen. Er sagt: „Gerade jenseits der bayerischen Grenzen brauchen wir die Expertise vor Ort: bei der Suche nach geeigneten Objekten, für eine bessere Einschätzung der regionalen Marktsituation und nicht zuletzt auch für gemeinsame Besichtigungen.“ Denn beim Bewertungsprozess steht für die Immobilienexperten die Besichtigung des Objekts an erster Stelle.
Anschließend werden alle verfügbaren objektbezogenen Dokumente zur Einschätzung herangezogen, wie etwa Flächenberechnungen, Mietverträge oder Notarurkunden. „Jede Immobilie hat ihre Besonderheiten, und die müssen wir kennen“, erläutert Priglmeier. Und schließlich gilt es, den Markt gründlich unter die Lupe zu nehmen. „Die Teilmärkte unterscheiden sich stark“, erklärt Priglmeier. „Nicht nur regional, sondern auch nach ihrer Nutzungsart.“ Innerhalb der Gewerbeimmobilien gibt es ebenfalls große Unterschiede, je nachdem, ob es sich beispielsweise um Logistikflächen, Einzelhandelsimmobilien, Gewerbe- oder Büroimmobilien handelt.
Das richtige Verfahren zur Bewertung wählen
Sind alle Informationen beschafft, wird die Immobilie schließlich bewertet. Dabei unter scheidet man zwischen Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Bei Gewerbeimmobilien wird in der Regel das Ertragswertverfahren herangezogen, das Vergleichswertverfahren ist die gängige Methode zur Bewertung von Eigentumsimmobilien. Je gründlicher die Vorbereitungen, desto stichhaltiger ist das Ergebnis der Berechnungen. Das kann beim Verkauf – und natürlich auch beim Kauf einer Immobilie – den entscheidenden Unterschied machen. „Der Markt ist gnadenlos. Eine richtige Bewertung ist daher ebenso wichtig wie eine gute Finanzierung. Wir unterstützen dabei gerne“, erklärt Priglmeier.
