Immobilienkauf: Vom Vertrag zum Grundbucheintrag
Wechseln Immobilien den Eigentümer, sollten beide Vertragsparteien genau hinsehen. Denn hier wird es juristisch schnell komplex. Worauf Interessenten achten sollten und welche Rolle Einträge im Grundbuch spielen, erklären die Ecovis-Experten.
Das Thema Immobilien kommt kaum aus den Schlagzeilen raus: Erst waren die Zinsen über Jahre hinweg niedrig, dafür gab es kaum Objekte am Markt. Dann stiegen die Zinsen und niemand konnte oder wollte noch kaufen. Mit Inflation und insbesondere der Verteuerung der Baustoff e sank schließlich die Bereitschaft zu investieren und zu bauen. Aber so langsam kommt wieder Bewegung in den Markt, stellt Rainer Priglmeier, Unternehmensberater bei Ecovis in Dingolfing, fest: „Wenn auch auf verhaltenem Niveau, sind Investoren wieder offen für neue Projekte. Das gilt vor allem für den privaten Immobilienmarkt.“
Beim Kauf genau hinschauen
Ob als Anlage oder für den Eigenbedarf – wer sich jetzt auf dem Markt umsieht, hat gute Chancen, auch weiterhin vom Käufermarkt zu profitieren. „Allerdings sollten Kaufende dabei einige wichtige Regeln im Kaufprozess beachten“, erklärt Stefan Reichert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München. „Denn beim Kauf einer Immobilie sind verschiedene Schritte notwendig.“ Am Anfang des Prozesses steht der Kaufvertrag, in dem die Parteien alle Verhandlungsergebnisse festhalten. Anschließend folgt die notarielle Beurkundung des Vertrags.
„Käuferinnen und Käufer sollten über den Notar eine schnelle Vormerkung im Grundbuch forcieren“, erklärt Reichert. „So sind Zwischenverkäufe unwirksam und Käufer erhalten ein Stück Sicherheit.“ Erst wenn der Käufer anschließend den Kaufpreis bezahlt, erfolgt die endgültige Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch. „Das wiederum sichert den Verkäufer ab“, sagt Reichert. Die Kosten der notariellen Beurkundung richten sich nach dem Verkaufswert der Immobilie. „Dabei ist es wichtig, dass die Parteien hier den richtigen Kaufpreis festhalten“, mahnt Reichert. „Eine vorsätzliche Unterbeurkundung, etwa um Grunderwerbsteuer oder Notarkosten zu sparen, kann dazu führen, dass der Eintrag im Grundbuch unwirksam wird.“
Überhaupt warnt Reichert davor, beim Immobilienkauf an der falschen Stelle zu sparen: „Verzichten Sie als Privatperson sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf nicht auf das Gutachten eines Sachverständigen, der die Immobilie verlässlich bewerten kann. Und lassen Sie sich zu übernommenen Mietverträgen oder Hypotheken beraten, bevor relevante Vertragsdetails unbeachtet ins Grundbuch eingetragen werden.“
Grundbucheinträge prüfen und verstehen
„Viele unserer Mandanten tun sich schwer damit, die Eintragungen im Grundbuch richtig zu verstehen“, sagt Ecovis-Unternehmensberater Priglmeier. „Dabei ist es enorm wichtig, sich im Vorfeld gut darüber zu informieren – insbesondere, wenn in Zukunft geplant ist, die Immobilie zu verkaufen.“ Dabei geht es weniger um die ersten Seiten des Grundbucheintrags als vielmehr um versteckte Details, die im hinteren Teil zu finden sind, erklärt Priglmeier: „Gibt es Eintragungen zu Renten- oder Wohnrechten? Zu Grund-, Rentenschulden oder zum Vorkaufsrecht? Und welche Eintragungen können gelöscht werden?“
Entdecken Käufer oder Verkäufer unklare Eintragungen im Grundbuch, sollten sie sich bestmöglich darüber informieren, was sie bedeuten oder auch in Zukunft bedeuten könnten, rät Priglmeier: „Denn solche Rechte oder Schulden können den Wert des Grundstücks oder der Immobilie mitunter erheblich mindern – oder auch erhöhen.“ Und es wäre sicherlich nicht das erste Mal in seiner Tätigkeit als Experte für Immobilienbewertung, dass ein unbeachteter Grundbucheintrag zu handfesten Verkaufsbeschränkungen führt, erzählt Priglmeier. Sein Tipp für Käuferinnen und Käufer lautet daher: „Unterschreiben Sie keinesfalls einen Vertrag beim Notar, wenn es Unklarheiten zum Grundbucheintrag gibt.“ Gleiches gilt auch für Immobilienbesitzer: „Kümmern Sie sich rechtzeitig um Ihren Grundbucheintrag, um gegebenenfalls auch handlungsfähig zu sein.“
Bei allen Warnungen weist Priglmeier aber auch auf die Chancen hin, die sich durch eine geschickte Vertragsgestaltung und einen dementsprechenden Grundbucheintrag ergeben: „Wer sich für einen Verkauf der eigenen Immobilie oder die frühzeitige Übertragung des Eigentums auf die Kinder entscheidet, kann sich so auch weitreichende Rechte sichern.“
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