Insolvenzwelle im Baugewerbe: Wann Betroffenen Schadensersatzansprüche gegen den Bauträger zustehen können
In den ersten drei Beiträgen der Serie „Insolvenzwelle im Baugewerbe: Was passiert, wenn der Bauträger pleite geht“ zeigte Alexander Ronert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München, welche Rechte Betroffene bei Grundstücksübertragung, bei offenen Restleistungen sowie bei Mängeln im Fall der Insolvenz des Bauträgers zustehen. Im letzten Beitrag der Serie erklärt er, wann betroffene Käufer Schadensersatzansprüche gegen den Bauträger zustehen können.Pflicht zum rechtmäßigen Verwenden von Baugeld
Bauträger oder deren Geschäftsführer sind gesetzlich dazu verpflichtet, an sie gezahltes Baugeld ausschließlich für die „Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens“ (Schutzgesetz) zu verwenden (Paragraph 4 Abs. 1 Nr. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV).
Mit anderen Worten: Bis zur Insolvenz gezahlte Kaufpreisraten dürfen sie niemals zum Stopfen fremder Löcher verwenden.
Verstoßen Bauträger oder deren gesetzliche Vertreter, also etwa Geschäftsführer, vorsätzlich gegen diesen Grundsatz, verstoßen sie damit gleichzeitig gegen das Schutzgesetz. Die Folge: Geschäftsführer können bei vorsätzlicher Fremdverwendung erhaltener Zahlungen persönlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.
Das Oberlandesgericht Hamm hatte bereits mit Urteil vom 16. September 2014 (21 U 86/14) entschieden, dass Kaufpreiszahlungen, die ein Bauträger von den Erwerbern erhalten hat, auch als Baugeld anzusehen sind. Daher sei es im Rahmen eines Rechtsstreits Aufgabe des Baugeldempfängers (also des Bauträgers), genau darzulegen und aufzuschlüsseln, welche Zahlungen er auf das Bauwerk geleistet hat und in wie empfangenes Baugeld an die jeweiligen Bauhandwerker weitergeleitet wurde.
Im Fall der Insolvenz des Bauträgers sollten Käufer immer prüfen (lassen), ob sich der gesetzliche Vertreter bei der Fremdverwendung erhaltener Kaufpreiszahlungen persönlich in Anspruch nehmen lässt.
Im Übrigen sind Bauträger auch gesetzlich dazu verpflichtet, an sie gezahltes Baugeld zur „Befriedigung solcher Personen, „die an der Herstellung oder dem Umbau des Baues auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind, zu verwenden“ (Paragraph § 1 Bauforderungssicherungsgesetz, BauFordSiG). Das bedeutet, dass neben den Käufern auch den Nachunternehmern ein Schadensersatzanspruch gegen etwa Geschäftsführer zustehen kann. Käufer können sich allerdings nicht auf dieses Schutzgesetz stützen, da sie vom Schutzbereich des Gesetzes nicht erfasst werden, so das Oberlandesgericht Nürnberg mit Beschluss vom 29.Juli.2021 (13 U 453/21).
Ob am Ende aber tatsächlich beim Geschäftsführer noch Geld zu holen ist, kann im Zweifel nur ein Gerichtsvollzieher nach einem erfolgreichen Klageverfahren feststellen. Haben Betroffene das Gefühl, dass ihr Bauträger heimlich in die Insolvenz geraten ist, können sie dies im Vorfeld unter Insolvenzbekanntmachungen prüfen.
Fazit
Hegen Käuferinnen und Käufer den begründeten Verdacht, dass der Geschäftsführer des Bauträgers Kaufpreisraten anderweitig ausgegeben hat, sollten sie das nicht für sich behalten. Lässt sich der Verdacht nämlich im Einzelfall bestätigen, können ihnen trotz der Insolvenz des Bauträgers Schadensersatzansprüchen gegen etwa den Geschäftsführer zustehen. Der Rat von Rechts- und Fachanwälte des Bau- und Architektenrechts ist in diesen Fällen hilfreich.
