Insolvenzwelle im Baugewerbe: Was Betroffene bei Mängeln tun können!
Die Insolvenz des eigenen Bauträgers ist ein Alptraum für jeden Käufer. Ein weiteres böses Erwachen kann hinzukommen, wenn dem nur teilweise fertiggestellte Bauvorhaben Mängel anhaften. Ecovis-Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Ronert in München erklärt im dritten Teil der Serie „Insolvenzwelle im Baugewerbe: Was passiert, wenn der Bauträger pleite geht“, was betroffene Käufer im Fall der Insolvenz des Bauträgers bei Mängeln tun können.
Entscheidend: Das Wahlrecht des Insolvenzverwalters
Entscheidet sich der Insolvenzverwalter für die Fertigstellung des Bauvorhabens, können Käufer keine Mängelrechte gegen den Insolvenzverwalter für die bis zur Insolvenz seitens des Bauträgers mangelhaft erbrachten Bauleistungen geltend machen. Vielmehr haben betroffene Käufer dann nur noch die oftmals unwirtschaftliche Möglichkeit, Gewährleistungsansprüche in Form eines Schadensersatzes zur Insolvenztabelle anzumelden. Alternativ könnten sie mit dem Insolvenzverwalter vereinbaren, dass er die Mängelrechte gegen die Nachunternehmer an den Käufer abtritt. Dann kann dieser sich direkt an den Nachunternehmer wenden. Finanzielle Verluste lassen sich also auch bei der Erfüllung des Bauträgervertrags durch den Insolvenzverwalter nicht immer vermeiden.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Insolvenzverwalter noch eine Restvergütung für die vom Bauträger mangelhaft erbrachten Leistungen verlangt. Dann sind Käufer wiederum berechtigt, dem Vergütungsanspruch ihre Gewährleistungsrechte entgegenzuhalten. Sind zuletzt die durch vom Insolvenzverwalter fertiggestellten Leistungen mangelhaft, sollten Käufer den Insolvenzverwalter stets zur Mängelbeseitigung auffordern und eine Frist setzen. Kommt der Insolvenzverwalter der Aufforderung nicht nach, darf der Käufer gegen den Vergütungsanspruch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen oder beispielsweise mit einem Kostenvorschussanspruch die Aufrechnung erklären.
Lehnt der Insolvenzverwalter dagegen von Beginn an die Fertigstellung des Bauvorhabens ab, dürfen betroffene Käufer einem restlichen Vergütungsanspruch des Insolvenzverwalters jederzeit Gewährleistungs- als auch Schadensersatzansprüche entgegenhalten. So können sie beispielsweise mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe der notwendigen Mängelbeseitigungskosten, einem Verzugsschaden oder einem Kostenvorschussanspruch die Aufrechnung erklären. Alternativ kommt auch die Minderung des an den Insolvenzverwalter zu zahlenden Restbetrags in Betracht. Die Höhe der Minderung bestimmt sich dabei erneut an der Höhe der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten. Einen direkten Mängelbeseitigungsanspruch gegen den Insolvenzverwalter haben Käufer bei der Ablehnung der Vertragserfüllung leider nicht.
Übersteigen die Mängelbeseitigungskosten den Vergütungsanspruch des Insolvenzverwalters, etwa weil das mangelhafte Bauvorhaben schon fast vollständig hergestellt wurde, bleibt im Übrigen nur noch die Möglichkeit, die über den Vergütungsanspruch liegenden Mängelbeseitigungskosten und/oder Schadensersatzansprüche zur Insolvenztabelle anzumelden.
Fazit
Für Käufer ist es sehr schwer, Mängelrechte im Fall der Insolvenz des Bauträgers durchzusetzen. Sie sollten sich daher anwaltlichen Rat einholen, um im Einzelfall das beste Vorgehen bestimmen zu können.
