Fiktive Mängelbeseitigungskosten: Was gilt beim Kaufen und Bauen?

Fiktive Mängelbeseitigungskosten: Was gilt beim Kaufen und Bauen?

Der Bundesgerichtshof hat bereits 2018 entschieden, dass sich der Schadensersatzanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten beim Hausbau nicht geltend machen lässt. Nun musste er klären, ob dies auch für den Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung gilt.

Gibt es für bleibende Mängel in der Wohnung Schadenersatz?

Die Kläger kauften im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung, in der es in der Vergangenheit Feuchtigkeit an einer der Schlafzimmerwände gab. Deshalb vereinbarten die Parteien im Vertrag: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“

Vor Ablauf der Frist entdeckten die Kläger erneut Feuchtigkeit an der Wand. Nach ergebnislosem Ablauf einer Beseitigungsaufforderung klagten die Käufer auf Schadensersatz. Genauer gesagt: auf Ersatz der fiktiven Mängelbeseitigungskosten. Dies warf die Frage auf, ob die Vereinbarung von Schadenersatz für bleibende Mängel im Kaufrecht weiterhin möglich ist.

Bundesgerichtshof: Fiktive Mängelbeseitigungskosten beim Kauf sind erlaubt

Der Bundesgerichthof entschied, dass sich beim Kauf einer Immobilie ein Schadensersatzanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten geltend machen lässt. Käufer einer Immobilie können nach wie vor bei Mängeln wählen, ob sie entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Der Käufer könne damit selbst entscheiden, ob er mit dem Mangel leben und dafür eine Entschädigung erhalten möchte.
Würde man hier den Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten verbieten, müsste der Käufer selbst eine Mängelbeseitigung vorfinanzieren. Dies sei nicht vertretbar (Urteil vom 12. März 2021 – V ZR 33/19)

Das bedeutet das Urteil in der Praxis

„Das Urteil bringt mehr Rechtssicherheit“, sagt Stefan Reichert, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München. Anders als im Werkvertragsrecht steht dem Käufer einer Wohnung kein Vorschussanspruch zur (tatsächlichen) Mängelbeseitigung zu (§ 637 Abs.3 BGB). Stellt sich nachträglich heraus, dass das gekaufte Objekt mangelbehaftet ist, muss der Käufer weiterhin wählen dürfen, ob er die Mängel vom Verkäufer beseitigen lässt oder mit diesen lebt und dafür fiktive Mängelbeseitigungskosten einfordert.

Aber Achtung: Wenn jemand eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim kauft, das noch gebaut werden muss, dann gilt dafür das Werkvertragsrecht (§ 650u BGB). Darunter fällt also auch der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger. In diesem Fall müssen Käufer weiterhin entweder einen Kostenvorschuss zur (tatsächlich auszuführenden) Mängelbeseitigung oder bei ungewünschter Mängelbeseitigung einen merkantilen Minderwert seiner mangelbehafteten Immobilie geltend machen.

„Wenn die Mängelbeseitigungskosten den mangelbedingten Minderwert jedoch erheblich überschreiten, raten wir auch mit Blick auf die Werthaltigkeit der Immobilie zu einem Kostenvorschussanspruch und zur Mängelbeseitigung“, so Reichert.

Stefan Reichert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München

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