Die neue Grundsteuer

Die Finanzämter haben massenhaft Briefe verschickt. Sie fordern Grundstückbesitzer auf, dass sie bis zum 31.10.2022 ihre Grundsteuererklärungen abgeben.

Jetzt haben die Finanzminister der Bundesländer die Abgabefrist verlängert – und zwar bis zum 31. Januar 2023.

Die neue Grundsteuer steht seit November 2019. Die Länder konnten vom Bundesmodell abweichen und ein eigenes Modell einführen, da der Gesetzgeber eine Öffnungsklausel ins Grundgesetz eingebaut hat.

Mit unserer Broschüre zur neuen Grundsteuer wollen wir Ihnen eine Übersicht darüber geben,

warum es eine neue Grundsteuer gibt und
wie die Grundsteuer nach dem Bundesmodell oder den länderspezifischen Modellen berechnet wird.

Die Gretchenfrage, ob es künftig günstiger oder teurer wird, lässt sich Stand heute immer noch nicht hundertprozentig beantworten.

Die Bundesländer stellen Ausfüll- oder Klickanleitungen zur Grundsteuerfeststellungserklärung zur Verfügung. Klicken Sie hier auf Ihr Bundesland und gelangen Sie direkt zur jeweiligen Ausfüllhilfe.

FAQ

Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?

Grundsätzlich gilt:

Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks
Eigentümerinnen und Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: die Erbbauberechtigten (unter Mitwirkung des Eigentümers)
Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: der zivilrechtlich Eigentümer des Grund und Bodens (unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes)
- In Bayern:
  - für den Grund und Boden die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grundes und Bodens und
  - für die Gebäude die (wirtschaftlichen) Eigentümerinnen oder (wirtschaftlichen) Eigentümer des Gebäudes

Bei mehreren Miteigentümern, Mitunternehmern usw. ist die Gesamtheit der Eigentümer erklärungspflichtig. Die Abgabe der Erklärung durch einen Eigentümer befreit die übrigen ggf. beteiligten Personen gemäß § 181 Abs. 2 Satz 2 AO.

Gibt es eine Besonderheit bei Rechtsnachfolge oder beim Nießbrauch?

Ist der Steuerpflichtige verstorben, trifft den Erben – ggf. den Testamentsvollstrecker oder den Nachlasspfleger – die Pflicht zur Abgabe der Erklärung. Das gilt auch für jeden anderen Gesamtrechtsnachfolger sowie für alle übrigen Personen, die die Pflichten des verstorbenen Steuerpflichtigen zu erfüllen haben.

Der Nießbrauch als eine persönliche Dienstbarkeit führt nicht zu einer Änderung der Erklärungspflicht des Eigentümers zum 01.01.2022.

Was ist Gegenstand der einzelnen Erklärung?

Eine Feststellungserklärung ist für jede wirtschaftliche Einheit einzureichen.

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Sie gilt ab 1. Januar 2025. Bis zum 31. Dezember 2024 können die Länder vom Bundesrecht abweichen und eigene Ländergesetze vorbereiten. Die neuen Regelungen zur Grundsteuer – entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich – gelten dann ab 1. Januar 2025. In unserer interaktiven Karte können Sie nachschauen, was in Ihrem Bundesland gilt.

Was ist eine wirtschaftliche Einheit?

Es gibt zwei Vermögensarten: das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und das Grundvermögen. Flurstücke und Gebäude, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, gehören in der Regel zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Werden sie nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt, gehören sie zum Grundvermögen. Eine wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft und eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück.

Zu einer wirtschaftlichen Einheit werden Flurstücke und Gebäude zusammengefasst, die

die gleiche Vermögensart haben
zusammen genutzt werden und
derselben Eigentümerin bzw. demselben Eigentümer oder denselben Eigentümerinnen bzw. denselben Eigentümern gehören.

Trifft einer dieser Punkte nicht zu, können die Flurstücke und Gebäude nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. Es liegen dann mehrere wirtschaftliche Einheiten vor. Ausnahme: Flurstücke und Gebäude werden auch dann zusammengefasst, wenn sie teilweise dem einen und teilweise dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes gehören.

Kann man die zukünftige Höhe der Grundsteuer bereits heute ermitteln?

Ohne das Vorliegen der Hebesätze lässt sich die tatsächliche Belastung der Grundstückseigentümer heute noch nicht ermitteln. Diese werden erst zum 01.01.2025 zur Anwendung kommen und die Städte und Gemeinden haben bis dahin Zeit diese festzulegen.

Der Hebesatz soll nach den politischen Vorstellungen durch die Städte und Gemeinden möglichst so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform gegenüber der bisherigen Rechtslage aufkommensneutral ist. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern. Ob und wie viel sich die Grundsteuer erhöht oder ermäßigt, hängt letztlich vom individuellen Einzelfall ab.

Wer muss bei einer Änderung der Eigentumsverhältnisse im Jahr 2022 die Erklärung abgeben?

Es hat derjenige die Feststellungserklärung abzugeben, der im Feststellungszeitpunkt Eigentümer (bzw. Erbbauberechtiger) ist, d.h. der Eigentümer am Stichtag 01. Januar 2022. Änderungen im Laufe des Kalenderjahres bleiben für dieses Kalenderjahr noch unberücksichtigt. Sie führen zu einer Neu- oder Nachveranlagung erst auf den Beginn des nächsten Kalenderjahres.

Beispiel:
Ein Grundstück wird im Frühjahr 2022 im Schenkungsweg auf einen neuen Eigentümer übertragen.
Lösung: Der Eigentümer im Feststellungszeitpunkt (01.01.2022) ist verpflichtet, die Feststellungserklärung abzugeben, d.h. der Schenker.

Wo finde ich die Ausfüllhilfen?

Wir haben die Ausfüllhilfen und Klickanleitungen für Sie bei Ihrem Bundesland hinterlegt: www.ecovis.com/grundsteuer – Klicken Sie hier auf die Deutschlandkarte.